09.06.2023 · Fachbeitrag · Immobilienbesteuerung

Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden: So holen Sie das Maximum heraus

von Dipl.-Fw. und Dipl.-Kfm. André Reineke, Bielefeld

| Die Finanzverwaltung hat ausführlich Stellung bezogen, wie die Vorsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden aufzuteilen ist. Das war höchste Zeit, weil es zuletzt einige EuGH- und BFH-Urteile gab, die der Auffassung der Verwaltung widersprachen, wonach die Aufteilung fast ausschließlich nach dem Verhältnis der vermieteten Flächen zu erfolgen hatte. SSP fasst die wichtigsten Aussagen des BMF-Schreibens für Sie zusammen. |

Die Grundsätze beim Vorsteuerabzug

Entscheidend für den Vorsteuerabzug ist die Verwendungsabsicht zum Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs. Beabsichtigt ein Unternehmer ein Gebäude für umsatzsteuerpflichtige Ausgangsleistungen zu verwenden, ist er zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt. Will er es für steuerfreie Umsätze verwenden, schließt das den Vorsteuerabzug aus. Für gemischt genutzte Objekte bestehen Besonderheiten. Handelt es sich um Kosten der Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung, hat, soweit dies möglich ist, eine direkte Zuordnung der Vorsteuerbeträge zu erfolgen. Bei der Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes ist dies hingegen nicht zulässig. Hier hat vielmehr eine Aufteilung nach den geplanten prozentualen Verwendungsverhältnissen zu erfolgen (BFH, Urteil vom 10.08.2016, Az. XI R 31/09, Abruf-Nr. 188946).

Nach dem Unionsrecht richtet sich bei dieser Aufteilung der Anteil der abzugsfähigen Vorsteuer grundsätzlich nach einem Gesamtumsatzschlüssel, wobei die zum Vorsteuerabzug berechtigenden Umsätze zum Gesamtumsatz des Unternehmers ins Verhältnis zu setzen sind . Allerdings können die Mitgliedstaaten unter bestimmten Voraussetzungen davon abweichen. Deutschland hat davon mit § 15 Abs. 4 UStG Gebrauch gemacht. Demnach ist eine Ermittlung des abzugsfähigen Vorsteueranteils nach dem Umsatzschlüssel nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Bei Grundstücken sah die Finanzverwaltung insbesondere den Flächenschlüssel, also das Verhältnis der steuerpflichtig und steuerfrei vermieteten Flächen, als den wirtschaftlich präzisesten Aufteilungsmaßstab. Dieser ist für viele Grundstücksbesitzer allerdings oft ungünstiger, da sich mit Gewerbeflächen in der Regel höhere Mieterträge erwirtschaften lassen.