27.07.2021 · Fachbeitrag · Vermietung

Energielieferungen an Mieter: Steht dem Vermieter ein Optionsrecht zur Umsatzsteuer zu?

von Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage, www.steuer-webinar.de

| Normalerweise führen Vermieter steuerfreie Umsätze aus, ein Vorsteuerabzug ist ausgeschlossen. Es gibt aber auch Konstellationen, in denen Leistungen an Mieter als umsatzsteuerlich selbstständige Hauptleistung einzuordnen sind. Hauptanwendungsfall ist die Lieferung von Energie. Hier kann der Vermieter auf die Kleinunternehmerregelung verzichten, steuerpflichtige Umsätze ausführen ‒ und im Gegenzug den Vorsteuerabzug geltend machen. SSP informiert Sie über zwei FG-Entscheidungen zu Fotovoltaik- bzw. neuen Heizungsanlagen, die den Vermietern am Ende hohe Vorsteuerabzugsbeträge bescherte. |

Grundprinzip: Nebenleistung zur Vermietung ist steuerfrei

Vermieten Sie ein Wohnhaus, sind die Mieteinnahmen von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG). Die Steuerbefreiung erstreckt sich nicht bloß auf die Kaltmieten. Sie umfasst auch die üblichen Nebenleistungen, die damit in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Typischerweise sind daher neben der Miete auch die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit (Warm-)Wasser, die Flur- und Treppenreinigung, die Überlassung von Waschmaschinen, die Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom als Nebenleistungen ebenfalls von der Umsatzsteuer befreit (Abschn. 4.12.1 Abs. 5 UStAE).

Allein die Lieferung von Heizgas und Heizöl stellt nach Auffassung der Finanzverwaltung eine eigenständige Hauptleistung dar.