25.02.2014 · Fachbeitrag · Vermietung

Schadenersatz des Verkäufers mindert Erhaltungsaufwand

| Gibt der Käufer einer Mietimmobilie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für Instandsetzungen einen Betrag aus, der 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigt, kann er diese Kosten nicht mehr als Erhaltungsaufwand sofort absetzen, sondern nur über die Gebäude-Abschreibung. Schadenersatzleistungen des Verkäufers können diese Beurteilung jedoch verhindern. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) festgestellt. |

Nach Auffassung des BFH darf der Immobilienkäufer Schadenersatzzahlungen des Verkäufers wegen versteckter Mängel von seinen Instandhaltungskosten abziehen und somit die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nummer 1a Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) in Verbindung mit § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG unterschreiten (BFH, Urteil vom 20.8.2013, Az. IX R 5/13; Abruf-Nr. 140554).

Beispiel

Der Kaufpreis für eine Immobilie betrug 200.000 Euro (davon 60.000 Euro Grund und Boden). Wegen versteckter Mängel hat der Grundstückskäufer 30.000 Euro in die Sanierung des Gebäudes investiert. Nach einem Gerichtsverfahren musste sich der Verkäufer daran mit 12.000 Euro beteiligen.

	So rechnete das Finanzamt bisher	So rechnet der Käufer laut BFH-Urteil
Kaufpreis für Gebäude	128.000 Euro (Kaufpreis ./. Schadenersatz)	140.000 Euro
Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren	Erhaltungsaufwand: 30.000 Euro (= 23,43 %)	Erhaltungsaufwand: 18.000 Euro (= 12,8 %)
Steuerliche Behandlung Sanierungskosten	Abschreibung mit Gebäude über 50 Jahre	Sofortabzug als Werbungskosten