01.01.2005 | Praxismietvertrag – Teil 1

Mietvertrag der Zahnarztpraxis: Vorsicht Falle – insbesondere beim Praxisverkauf!

von Rechtsanwalt Dr. Christian Freund, München

Die Erfahrungen zeigen, dass ein richtig gestalteter Mietvertrag für die Zahnarztpraxis sowohl während des Mietverhältnisses wie auch insbesondere bei der Praxisabgabe von entscheidender Bedeutung ist. So sind Praxisübergaben zum Beispiel daran gescheitert, dass im Mietvertrag unklare Um- bzw. Rückbauverpflichtungen enthalten waren, was die Kaufinteressenten schließlich abschreckte. In anderen Fällen konnte im Vorfeld eines Praxisverkaufs keine Praxiskooperation mit dem Käufer eingegangen werden, da eine Mitbenutzung der Räumlichkeiten durch einen weiteren Kollegen nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters erlaubt war, die dieser jedoch verweigerte.  

Nicht zuletzt wegen zahlreicher gesetzlicher Änderungen im Mietrecht in den letzten Jahren ist es daher empfehlenswert, den – möglicherweise vor vielen Jahren abgeschlossenen – Mietvertrag auf die nachfolgenden Aspekte hin zu überprüfen, um keine bösen Überraschungen mit weitreichenden finanziellen Folgen zu erleben. Bei neu abzuschließenden oder zu verlängernden Verträgen sollten die Grundsätze dann von vornherein berücksichtigt werden.  

Schriftform und Formularmietverträge

Nach dem Gesetz muss der Mietvertrag nicht schriftlich vereinbart werden, um wirksam zu sein. Aber Achtung: Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB) und er kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden (dazu später). Unabhängig davon sollten Mietverträge immer schriftlich geschlossen werden.  

Bei Formularmietverträgen, die für wenige Euro im Handel zu beziehen sind, ist Vorsicht geboten. Diese Verträge sollen für eine Vielzahl von Fallgestaltungen gelten und berücksichtigen die spezifischen Problemstellungen – wie zum Beispiel Nachfolgeregelungen, Praxiskooperationen, Anbringung von Schildern etc. – meistens nicht. Ein Mietvertrag sollte daher inhaltlich auf die Bedürfnisse einer Zahnarztpraxis bzw. des Praxisinhabers zugeschnitten sein.