12.10.2010 | Steuergestaltung

Fallstricke bei Gestaltung einer „verbilligten Vermietung“ an Angehörige

Immobilienbesitzer können Steuern sparen, wenn sie ihre Immobilie verbilligt an Angehörige wie Kinder, Enkelkinder oder Eltern vermieten - vorausgesetzt, die Immobilie wird nicht selbst benötigt, der Immobilienbesitzer erzielt ein hohes Einkommen und ist nicht auf die tatsächlich realisierbaren Erlöse aus der Vermietung des Immobilienbesitzes angewiesen. In der letzten Ausgabe haben wir die Grundlagen und Voraussetzungen dieses Modells erläutert. Dieser Beitrag zeigt auf, was Sie bei der konkreten Ausgestaltung - insbesondere der Miethöhe - beachten sollten.  

Das Modell der verbilligten Vermietung

Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn die vereinbarte Miete im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete niedriger ist. Das bedeutet vom Grundsatz her, dass die Aufwendungen für die vermietete Wohnung nur anteilig als Werbungskosten absetzbar sind, und zwar im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete. Doch hier gibt es eine für den Vermieter vorteilhafte Kulanzregelung in § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG): Werbungskosten sind lediglich dann anteilig absetzbar, wenn die vereinbarte Miete seit dem Jahr 2004 weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Bei einer Miete von mindestens 56 Prozent der Ortsmiete können die Werbungskosten nach der aktuellen Gesetzeslage also grundsätzlich in voller Höhe abgesetzt werden.  

Beispiel 1

Ein Zahnarzt (verheiratet, konfessionslos) vermietet im Jahr 2010 ein Einfamilienhaus an seinen Sohn und dessen Familie. Die jährlichen verbilligten Mieteinnahmen einschließlich der Umlagen betragen 10.000 Euro, fremdüblich wären 15.000 Euro. Die jährlichen Werbungskosten belaufen sich auf 15.000 Euro. Der Verlust von insgesamt 5.000 Euro wirkt sich je nach Einkommenshöhe wie folgt aus:  

Zu versteuerndes Einkommen (ohne Berücksichtigung der Vermietung)	75.000 Euro	100.000 Euro	125.000 Euro
Einkommensteuerbelastung (ohne Verlust aus Vermietung)	17.131 Euro	27.107 Euro	38.144 Euro
Einkommensteuerbelastung (mit Verlust aus Vermietung)	15.316 Euro	24.990 Euro	35.929 Euro
Steuerersparnis	1.815 Euro	2.117 Euro	2.215 Euro

Das Beispiel zeigt: Durch die Steuerersparnis wird ein Teil der verminderten Mieteinnahmen wieder wett gemacht.  

Als weitere Konkretisierung der zuvor dargestellten Rechtslage ist seit dem 1. April 2004 aufgrund eines Urteils des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 5. November 2002 (Az: IX R 48/01) und zwei Erlassen des Bundesfinanzministeriums (BMF-Schreiben vom 29.7.2003 sowie vom 8.10.2004) folgende bedeutsame Beschränkung zu beachten:  

Die Werbungskosten sind nur dann ohne Weiteres in vollem Umfang absetzbar, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die vereinbarte Miete hingegen im Bereich zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren erforderlich, in der alle voraussichtlichen steuerpflichtigen Erträge und alle anfallenden abzugsfähigen Werbungskosten zu erfassen sind. Eine solche Prognoseberechnung wird in der Praxis oftmals bei einer hohen Zinsbelastung oder bei hohen Renovierungskosten bei gleichzeitig verbilligter Miete durchgeführt. Folgende Übersicht veranschaulicht den möglichen Werbungskostenabzug: