· Fachbeitrag · Steuergestaltung
So gestalten Sie Investitionen in Praxis- und Mietimmobilien steuerlich optimal
von Steuerberater Björn Ziegler, Kanzlei LZS Steuerberater, Würzburg
| Die Angst vor der nächsten Wirtschaftskrise treibt viele Anleger um. Immobilien liegen deshalb wieder voll im Trend. Für Zahnärzte bietet sich die Gelegenheit, ihre Praxis in die eigene Immobilie zu verlegen. Im nachfolgenden Beitrag erhalten Sie wertvolle Hinweise, wie Sie Investitionen in die Praxis- oder auch in eine Mietimmobilie optimal gestalten und welche Feinheiten es dabei zu beachten gibt. |
Unterschiedliche Formen einer eigenen Praxisimmobilie
Für die Praxis in der eigenen Immobilie sind je nach Standort unterschiedliche Formen denkbar: In der Innenstadt könnte die Praxis in einer eigenen Einheit betrieben werden, die nur hierfür genutzt wird (Teileigentum). Am Stadtrand oder auf dem Land könnte sie in einem Haus eingerichtet werden, das zugleich die privaten Wohnräume beinhaltet. Bei der Finanzierung gibt es da Unterschiedliches zu beachten - das gilt gleichermaßen für Objekte, in denen sich anstelle der Praxis eine Mieteinheit befindet.
Eigenkapital richtig einsetzen
Grundsätzlich ist es besser, Darlehen für den betrieblichen Bereich oder den Vermietungsbereich aufzunehmen, statt für den privaten Bedarf. Die Darlehenszinsen sind dann steuerlich abzugsfähig, weil sie der steuerlichen Einkünfteerzielung dienen. Durch die Steuerentlastung kostet das Darlehen damit effektiv deutlich weniger, wie nachstehendes Beispiel zeigt:
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Wenn ein Darlehen zu 3,5 Prozent Zinsen ausgereicht wird, kostet es im privaten Bereich nominal wie effektiv 3,5 Prozent. Für ein steuerlich wirksames Darlehen reduziert sich der Effektivzins durch die Steuerminderung im Spitzensteuersatz auf bis zu ca. 1,8 Prozent, weil Sie bis zu 48 Prozent vom Fiskus zurück erhalten. |
Sie sollten deshalb von vornherein so planen, dass Sie Liquidität für größere private Ausgaben zurückbehalten. Investitionen in den privaten Pkw für den Sohn, in eine neue Küche oder in eine Sanierung des eigenen Wohnhauses sind hier beispielsweise denkbar. Ihr Finanzierungsbedarf für die Praxis- oder Mietimmobilie steigt dementsprechend.
Beim Kauf gemischt genutzter Objekte lässt sich der Einsatz von Eigenkapital durch eine geschickte Planung steuern. Gemischt genutzt bedeutet, dass das Objekt neben privaten Wohnräumen auch die Praxis oder eine vermietete Einliegerwohnung beherbergt.
Kaufpreis im Notarvertrag teilen und getrennt finanzieren
Im folgenden Beispiel zeigen wir, wie Sie den Kaufpreis im Notarvertrag aufteilen und getrennt finanzieren können:
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Zahnarzt Dr. Grünwald erwirbt in einem Mischgebiet ein Zweifamilienhaus. Im Erdgeschoss möchte er seine Praxis einrichten. Der Gesamtkaufpreis soll 400.000 Euro betragen. Dr. Grünwald hat 160.000 Euro Eigenkapital. Im Notarvertrag bestimmen die Parteien, dass die Praxis im Erdgeschoss mit 200.000 Euro bepreist wird und weitere 200.000 Euro auf die Wohneinheit entfallen. Dr. Grünwald hat dadurch die Möglichkeit, dem Verkäufer die 160.000 Euro Eigenkapital mit der Zweckbestimmung „Wohneinheit“ zu überweisen. Für die Praxiseinheit nimmt er ein Darlehen auf, für das der Verwendungszweck „Praxis“ vereinbart wird. Ist die Preisaufteilung realistisch, muss das Finanzamt sie anerkennen. |
Hinweis | Nutzen Sie unterschiedliche Ausstattungsmerkmale, um den Praxis- oder Mietteil beim Kauf gegebenenfalls höher zu bewerten. Dadurch können Sie einen höheren Teil der Finanzierungskosten steuerlich geltend machen und haben außerdem höhere Abschreibungen.
Darlehen aufteilen und private vorrangig tilgen
Im nächsten Beispiel werden aufgenommene Darlehen aufgeteilt, wobei die privaten Darlehen vorrangig getilgt werden:
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Rechnerisch fehlen in Beispiel 2a noch 40.000 Euro für den privaten Wohnteil. Hierfür nimmt Dr. Grünwald ein gesondertes, zweites Darlehen auf. Das hat den Vorteil, dass er es vorrangig vor dem Praxisdarlehen tilgen kann. So entledigt er sich zuerst der steuerlich unwirksamen Schuldzinsen. Ist der restliche private Finanzierungsbedarf nicht zu groß, bietet sich ein variabel verzinstes Darlehen an. Es ist jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgbar und der Zinssatz ist aktuell besonders niedrig, da kein Zuschlag für die Zinsbindung anfällt. |
Die gleichen Regeln gelten, wenn keine Bestandsimmobilie gekauft, sondern ein gemischt genutztes Objekt erst neu gebaut werden soll. Verlangen Sie von den Handwerkern separate Rechnungen für den privaten Teil und den Praxisteil, damit Sie diese gezielt aus getrennten Geldtöpfen bezahlen können. Der Fensterbauer beispielsweise muss dann zwei Rechnungen stellen, auch wenn er für das ganze Haus beauftragt wurde. Nur so können Sie den steuerlichen Zinsabzug optimieren.
Die Praxisdarlehen sollten übrigens nicht mit privatem Kapital vermengt werden, da sonst die eindeutige Zuordnung verloren zu gehen droht. Notfalls parken Sie das Geld zwischenzeitlich auf einem sogenannten Vorschalt-Girokonto, welches nur hierfür eröffnet und nach Zahlung aller Rechnungen wieder aufgelöst wird.
PRAXISHINWEIS | Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt Grunderwerbssteuer an. Erwerben Sie neben dem Haus auch Einrichtung wie beispielsweise eine Einbauküche, Möbel oder ähnliches, setzen Sie hierfür einen realistischen, aber möglichst hohen Preis an. Das Finanzamt setzt Grunderwerbssteuer nämlich nur für die Immobilie ohne dieses Zubehör fest. |
Achtung: Betriebsvermögen!
Befindet sich die Praxis schließlich in eigenen Räumen, stellt die Immobilie insoweit notwendiges Betriebsvermögen dar. Das bedeutet einerseits, dass die Abschreibung auf die Praxisimmobilie jährlich den Gewinn mindert und andererseits, dass bei Einstellung der zahnärztlichen Tätigkeit eine zusätzliche Steuerbelastung droht.
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Dr. Grünwald führt seine Praxis schon seit 15 Jahren im eigenen Haus. Der Praxisteil wurde im Laufe der Jahre auf 165.000 Euro Buchwert abgeschrieben. Mit allen Umbauten und aufgrund der guten Lage ist er tatsächlich noch 215.000 Euro wert (das heißt: 50.000 Euro stille Reserven). Dr. Grünwald verkauft seine Zahnarztpraxis an seinen bisherigen Assistenten, behält aber die Immobilie zurück. Die Praxisräume vermietet er zukünftig an den Käufer. |
Steuerlich verschwindet das Betriebsvermögen von Dr. Grünwald im Zeitpunkt des Praxisverkaufs, weil er nicht mehr selbstständig tätig ist. Der Praxisgebäudeteil muss in das Privatvermögen überführt werden, wobei die 50.000 Euro stille Reserven als steuerpflichtiger Entnahmegewinn anfallen.
Per Saldo hatte Dr. Grünwald über die Jahre aus der Praxisabschreibung trotzdem einen finanziellen Vorteil, weil der Gewinn aus der Aufgabe ermäßigt besteuert wird, während die jährliche Abschreibung zum vollen Steuersatz wirksam wurde.
PRAXISHINWEIS | Die Zuordnung zum Betriebsvermögen können Sie vermeiden, wenn Ihr Ehepartner neuer Eigentümer der Praxisräume wird - und diese an Sie als Zahnarzt vermietet. |
Baumaßnahmen zeitlich strecken
Nach dem Kauf Ihres Wunschobjekts gibt es in der Regel noch einiges umzubauen. Dabei sollten Sie den Begriff der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ kennen. Hier geht es um die Frage, ob die Umbaukosten steuerlich bei Zahlung sofort abziehbar sind (sogenannter Erhaltungsaufwand) oder ob sie über die Abschreibung mit nur 2 bis 3 Prozent pro Jahr über die nächsten Jahrzehnte steuerlich wirksam werden (sogenannte Herstellungskosten). Letzteres ist steuerlich unerwünscht. Hierbei gibt es drei Fälle zu beachten:
Wenn die Baukosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, liegen Herstellungskosten vor. Hierzu ein Beispiel:
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Dr. Denninger kauft ein Objekt mit Einliegerwohnung. Auf die Wohnung (ohne Bodenanteil) entfallen 70.000 Euro des Kaufpreises. Dr. Denninger sollte daher in den ersten drei Jahren höchstens 10.500 Euro netto in die Instandsetzung des Mietteils investieren. Bis zu dieser Grenze sind die Ausgaben steuerlich sofort abziehbar. Sobald er diese Grenze überschreitet, unterliegen alle Ausgaben der Abschreibung. Der steuerliche Sofortabzug als Erhaltungsaufwand entfällt - und zwar auch für die Ausgaben in Höhe von 10.500 Euro. |
Umbaukosten führen außerdem zu Herstellungskosten statt Erhaltungsaufwand, wenn neue Wohn- oder Nutzfläche geschaffen wird:
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Der Mietteil der Immobilie von Dr. Denninger liegt im Obergeschoss. Dr. Denninger baut für den Mieter nun noch das Dachgeschoss als Lagerraum aus. Weil er dadurch neue Nutzfläche schafft, gilt die Maßnahme als Herstellungsakt - und die Kosten sind nur abschreibbar, können aber nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Würde Dr. Denninger neben dem Dachgeschossausbau gleich noch die Treppe zum Dachboden sanieren, wären auch diese Kosten betroffen, weil beide Baumaßnahmen zusammenhängen. Dr. Denninger sollte die Treppensanierung daher gegebenenfalls auf spätere Jahre verschieben. |
Schließlich führt auch eine strukturelle Standardanhebung dazu, dass Baukosten nicht sofort steuerlich abgezogen werden können:
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Dr. Grünwald hat vor fünf Jahren ein Mietobjekt gekauft, welches beim Bau durchschnittlich ausgestattet war. Er plant, dieses nun umfassend zu sanieren und sehr hochwertig auszustatten, um es hochpreisig vermieten zu können. Die geplante Standardanhebung kann dazu führen, dass die Umbaukosten nicht sofort abzugsfähig sind, obwohl die Drei-Jahres-Frist für anschaffungsnahe Herstellungskosten schon abgelaufen ist. Eine Standardhebung ist zu prüfen, wenn mindestens drei von vier wichtigen Gebäudebestandteilen deutlich verbessert werden. Betroffen sind die Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. In solchen Fällen muss ebenfalls über eine zeitliche Streckung der Maßnahmen nachgedacht werden, um den Sofortabzug der Ausgaben sicherzustellen. |
Fazit | Wenn Sie Investitionen in Immobilien planen, sollten Sie insbesondere auf eine steuerlich günstige Finanzierung achten. Ob Darlehenszinsen steuerwirksam sind oder nicht, hat für viele Jahre Auswirkungen auf Ihre Steuerlast und einmal begangene Fehler können Sie kaum noch reparieren. Stehen größere Umbaumaßnahmen an, prüfen Sie, ob Sie diese zeitlich strecken können, um sich den steuerlichen Sofortabzug zu sichern.
