· Nachricht · Mietrecht
Kündigung nach Betriebspflichtverstoß rechtens
von RA Tim Hesse, Kanzlei am Ärztehaus, Dortmund
| Ein Verstoß gegen eine formularvertraglich vereinbarte Apothekenbetriebspflicht berechtigt die Vermieterseite zur außerordentlichen Kündigung (Oberlandesgericht [OLG] Dresden, Beschluss vom 15.7.2015, Az. 5 U 597/15, Abruf-Nr. 145458 ). |
Sachverhalt
Eine Vermieterin schloss im Jahr 2002 einen von ihr als Formularvertrag gestellten Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Apotheke. In dem Vertrag wurde eine Betriebspflicht der Mieterin vereinbart: „Die Mieterin ist berechtigt und verpflichtet, auf dem Mietgegenstand und im Besitz der dafür etwa notwendigen mietergebundenen behördlichen Genehmigungen eine Apotheke ... zu betreiben oder betreiben zu lassen ...“.
Zunächst bezog eine Apothekerin die Mieträume. Als ihr Untermietvertrag endete, stellte sie den Geschäftsbetrieb Mitte 2014 ein. Daraufhin mahnte die Vermieterin die eigentliche Mieterin wegen Verletzung der Betriebspflicht ab und setzte eine Frist zur (Wieder-)Aufnahme des Apothekenbetriebs. Anschließend kündigte sie das Mietverhältnis fristlos. Die Mieterin widersprach und vermietete die Räume Ende 2014 erneut unter. Auf Klage der Vermieterin verurteilte das Landgericht die Mieterin und den neuen Untermieter zur Räumung der Geschäftsräume. Hiergegen gingen beide in Berufung. Das OLG gab Landgericht und Vermieterin Recht.
Entscheidungsgründe
Mit dem Verstoß gegen die Verpflichtung zum Betrieb einer Apotheke in den angemieteten Geschäftsräumen habe die Mieterin einen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags geschaffen. Die Vermieterin habe zuvor auch eine angemessene Abhilfefrist gesetzt.
Wie das OLG klarstellte, ist die Vereinbarung einer Betriebspflicht als allgemeine Geschäftsbedingung in einem Apothekenmietvertrag rechtlich nicht zu beanstanden. Die Betriebspflicht sei von der (im hier überprüften Mietvertrag ebenfalls vereinbarten) Offenhaltungspflicht abzugrenzen: Die Betriebspflicht verpflichtet den Mieter, die angemieteten Räume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen. Dagegen regelt die Offenhaltungspflicht, dass er sie zu bestimmten (Uhr-)Zeiten nicht schließen darf.
Das OLG konnte außerdem nicht nachvollziehen, warum die Pflicht zum persönlichen Betrieb einer Apotheke und zur dortigen Präsenz des Apothekenleiters nach § 2 Abs. 2 S. 1 Apothekenbetriebsordnung (ApBetrO) mit einer generellen mietvertraglichen Offenhaltungspflicht kollidieren sollte. Schließlich könne sich der Apotheker bei vorübergehender Verhinderung vertreten lassen.
