05.03.2014 · IWW-Abrufnummer 140676
Kammergericht Berlin: Urteil vom 12.08.2013 – 8 U 3/13
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Berlin
Urt. v. 12.08.2013
Az.: 8 U 3/13
In dem Rechtsstreit
1. Frau Dr. ... ,
2. Herr ...
beide ... ,
Kläger und Berufungskläger,
- Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte ... ,
... -
g e g e n
1. Frau ... ,
1. Herr ... ,
beide ... ,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
- Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte ... ,
... -
hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg, Elßholzstraße 30-33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 12.08.2013 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bulling als Einzelrichter
für Recht erkannt:
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 30.11.2012 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 12 O 268/12 - geändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... gelegene Haus, bestehend aus acht Zimmern, Hobbyraum, Abstellraum, Küche, Bad, Gäste-WC, Wirtschaftsraum, Werkstatt, Heizungsraum und Dachgeschoss mit einer Fläche von ca. 270 m2 zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 33.000 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Der Mietvertrag der Parteien betreffend das Haus ... in ... sieht die Nutzung der Räume im Erdgeschoss für eine Hypnosepraxis vor. Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 20.2.2012 die Kündigung des Vertrages zum 30.9.2012 und erhoben Räumungsklage, die vom Landgericht als unzulässig abgewiesen worden ist, weil von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen sei. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der gestellten Anträge in erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Mit der Berufung verfolgen die Kläger die Klage weiter und machen geltend:
Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung sei Gewerbemietrecht anzuwenden, wenn Räume sowohl zum Wohnen als auch zur Ausübung des Berufs vermietet werden, aus dem der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet. Letzteres sei in erster Instanz unstreitig gewesen. Die Absicht der Beklagten, in dem Haus ihrer freiberuflichen Gewerbetätigkeit nachzugehen, ergebe sich bereits aus ihren Angaben vom 10.6.2006 im Fragebogen zur Bewerbung. Die Kautionsregelung und die Kleinreparaturklausel seien auch bei Gewerbemietverträgen sinnvoll. Aus der Eigenbedarfskündigung im Jahre 2009 könne nicht auf den Zweck des 2006 geschlossenen Vertrages geschlossen werden, zumal die Kläger juristische Laien seien.
Die Kläger beantragen,
das Urteil des Landgerichts Berlin abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das in der ... gelegene Haus, bestehend aus acht Zimmern, Hobbyraum, Abstellraum, Küche, Bad, Gäste-WC, Wirtschaftsraum, Werkstatt, Heizungsraum und Dachgeschoss mit einer Fläche von ca. 270 m2 zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben,
hilfsweise den Rechtsstreit an das Landgericht Berlin zurückzuverweisen,
höchsthilfsweise den Rechtsstreit an das Amtsgericht Wedding zu verweisen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Auch die "Selbstauskunft zur Wohnungsbewerbung" vom 6.10.2006 spreche gegen ein Überwiegen der Gewerbenutzung. Den Beklagten sei die Einrichtung einer Hypnosepraxis im Erdgeschoss lediglich gestattet worden. Der Verwendung eines für Wohnzwecke entworfenen Vertragsformulars komme eine erhebliche Bedeutung bei der Auslegung des Vertrages zu. Auch hätten die Kläger durch die Kündigung nach Wohnraummietrecht nachträglich eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass sie einen Wohnraummietvertrag hatten abschließen wollen. Selbst wenn, was bestritten bleibe, die Beklagten zwischenzeitlich weit mehr Räume für die Hypnosepraxis nutzen würden, komme es darauf nicht an, sondern auf den Parteiwillen bei Abschluss des Mietvertrages.
II.
Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die vor dem Landgericht erhobene Klage ist zulässig und begründet. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht als solches über Wohnraum im Sinne von § 23 Abs. 1 Nr. 2 a GVG, sondern als Gewerbemietverhältnis zu behandeln und die Klage ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB begründet.
1.
Im angefochtenen Urteil ist zutreffend ausgeführt, dass ein Mischmietverhältnis, wie es hier vorliegt, insgesamt dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht unterliegt, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiegt. Ebenso hat das Landgericht richtig erkannt, dass es auf ein vom Vertrag abweichendes Nutzungsverhalten nicht ankommt, so dass dahin stehen kann, ob die Beklagten, wie die Kläger - unter Verweis auf die Selbstdarstellung des Hypnoseinstituts der Beklagten im Internet - behaupten, neben dem Erdgeschoss noch mindestens zwei Räume im Obergeschoss oder das gesamte Haus für ihre Hypnosepraxis nutzen.
2.
Die vertraglichen Erklärungen der Parteien geben nichts Entscheidendes dafür her, ob für das Mietverhältnis Gewerbe- oder Wohnraummietrecht gelten bzw. ob eine gewerbliche oder eine Wohnnutzung im Vordergrund stehen sollte:
a.
Die Parteien gingen bei Vertragsschluss offenkundig davon aus, dass die Beklagten in dem Haus (im Obergeschoss) wohnen, das Erdgeschoss aber für ihre Hypnosepraxis nutzen wollten und sollten. Ihnen wurde - entgegen der Argumentation in der Berufungserwiderung - die Einrichtung einer solchen Praxis nicht lediglich (in § 19 Z.3 des Vertrages - vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigungen) gestattet, sondern die Anlage zum Mietvertrag besagt: "Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss für ihre freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis." Andererseits ergibt sich die Wohnnutzung u. a. aus der Einleitung des Mietvertrages: "Die einziehende Familie besteht aus 2 Personen." Eine solche Mischnutzung wurde auch bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses angesprochen, denn einerseits erhielten die Beklagten einen "Fragebogen zur Wohnungsbewerbung", andererseits bejahten sie darin ihre Absicht, in der Wohnung ein Gewerbe oder eine freiberufliche Tätigkeit auszuüben.
b.
Das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass es ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen kann, wenn die Parteien ein für Wohnraummiete gedachtes Formular verwenden (s. a. OLG Stuttgart, Urteil vom 31.3.2008 - 5 U 199/07 - MDR 2008, 1091, Tz. 24), dieses Indiz vorliegend aber wenig ergiebig ist. Dass das benutzte Formular des RNK-Verlages Nr. 545 mit der Überschrift "Vertrag für die Vermietung eines Hauses" auf eine Wohnraummiete zugeschnitten ist, ergibt sich erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573c Abs. 1 BGB als gesetzliche Kündigungsfristen (§ 2 Ziffer 1.a und Ziffer 2 des Vertrages). Die Parteien haben gerade nicht angekreuzt, dass das Haus "zur Benutzung als Wohnung" vermietet würde. Es liegt nahe, dass das Formular gewählt wurde, weil - wie das Landgericht ausgeführt hat - sich die Mietvertragsformulare des RNK-Verlags für Gewerberaum nicht auf ein komplettes Haus beziehen.
c.
Entgegen dem angefochtenen Urteil spricht es nicht für ein Wohnraummietverhältnis, dass die Parteien eine Kaution in dreifacher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart haben. Zwar bestimmt § 551 Abs. 1 BGB eine entsprechende Höchstgrenze nur für Wohnraummietverhältnisse. Dem Senat ist aber aus seiner Zuständigkeit für Gewerbemietsachen bekannt, dass Kautionen auch in Gewerbemietverhältnissen ganz verbreitet mit drei Nettokaltmieten bemessen werden.
Ebenso wenig ist es - entgegen der Auffassung des Landgerichts - ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis, dass gemäß § 13 Ziffer 1 des Vertrages der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen bzw. für die Behebung von Bagatellschäden (nur) mit einer Begrenzung auf 5 % der Jahresnettokaltmiete und auf 75 € im Einzelfall zu tragen hat. Auch bei Gewerberaummietverträgen wird es als erforderlich angesehen, dass Kleinreparaturenklauseln eine Höchstbelastung des Meters ausweisen (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 BGB Rn. 39 mit weiteren Nachweisen).
d.
Das Kündigungsschreiben vom 29.7.2009, mit dem die Kläger Eigenbedarf geltend machten und die Beklagten auf ein Recht zum Widerspruch binnen zwei Monaten hinwiesen, lässt entgegen dem angefochtenen Urteil nicht den Rückschluss zu, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages vom 20.11.2006 die Wohnnutzung des Hauses als vornehmlichen Vertragszweck ansahen und wollten. Zwar kann späteres Verhalten im Einzelfall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrages sein. Den Klägern als juristischen Laien musste aber nicht klar sein, dass Eigenbedarf und Widerspruchsrecht in einem Gewerbemietverhältnis keine Rolle spielen. Erst recht kann nicht ihre Kenntnis unterstellt werden, dass Wohnraummietrecht in einem Mischmietverhältnis auch nicht teilweise gilt, wenn die gewerbliche Nutzung im Vordergrund steht.
2.
Ausschlag gebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis ist vorliegend der Vertragszweck, dass die Beklagten durch das Betreiben der Praxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt bestreiten.
a.
Die Kläger haben in der Klageschrift und im Schriftsatz vom 20.7.2012 vorgetragen, dass die Beklagten in den angemieteten Räumlichkeiten zur Bestreitung ihres Lebensunterhaltes eine Hypnosepraxis betreiben, in der mehr als acht Mitarbeiter beschäftigt seien, und auf den Internetauftritt der Beklagten verwiesen, in dem die Beklagte zu 1 als Geschäftsführung und der Beklagte zu 2 als leitender Therapeut des ... genannt werden. Die Beklagten haben lediglich entgegnet, dass die von den Klägern genannten Therapeuten nicht in einem Arbeitsverhältnis zu ihnen stehen, sondern freiberuflich tätig seien, dass die Beklagte zu 1 selbst keinerlei Sitzungen mehr durchführe und der Beklagte zu 2 nur noch selten, weil er sich mehr auf seine auswärtige Lehrtätigkeit konzentriere (was die Kläger bestreiten). Hiermit ist es gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig anzusehen, dass die Anmietung des Hauses darauf abzielte, dass die Beklagten dort durch ihre (in der Anlage zum Mietvertrag beschriebene) "freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis" ihren Lebensunterhalt verdienen. Hiervon ist auch deshalb auszugehen, weil die Beklagten im "Fragebogen zur Wohnungsbewerbung" als ausgeübten Beruf (ausschließlich) "Hypnosetherapeut" bzw. "Hypnosetherapeutin" angegeben hatten.
b.
Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 16.4.1986 - VIII ZR 60/85 - (MDR 1986, 842) ausgeführt:
" Im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen ist, sind alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Dabei sind auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergibt. (...)
Wird ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen, so ist im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen wird. Das gilt selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer ist als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei ist für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben kann, die er benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die Wohnung gehört. Der Vermieter kann im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermietet. Die Größe der vermieteten Flächen spielt nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, dass die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung steht, die Fläche, die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht kommt, derart überwiegt, dass der für die Kanzlei zur Verfügung stehenden nur eine geringe Bedeutung zukommt."
Dem hat sich der erkennende Senat (Urteil vom 26.1.1995 - 8 U 7899/93 - GE 1995, 1205; Teilurteil vom 27.7.2000 - 8 U 5667/97 - GE 2001, 1466; Urteil vom 11.3.2002 - 8 U 6289/00 - GE 2002, 796) ebenso angeschlossen wie das OLG Köln (Urteil vom 12.6.2001 - 3 U 172/01 - ZMR 2001, 963 [OLG Köln 12.06.2001 - 3 U 172/00]), das OLG Stuttgart (Urteil vom 31.3.2008 - 5 U 199/07 - MDR 2008, 1091) und der 12. Zivilsenat des Kammergerichts (Beschluss vom 17.6.2010 - 12 U 51/09 - ZMR 2010, 897). Auch im Beschluss des OLG München vom 24.4.2006 - 17 U 2291/06 - (ZMR 2007, 119) ist dieser Auffassung nicht entgegen getreten worden - sondern vielmehr auf die ausdrückliche Vermietung "zum Zwecke der Benutzung als Wohnung" abgestellt worden - und ebenso wenig im Urteil des OLG München vom 7.3.2007 - 17 U 1657/07 (ZMR 2010, 962). Der Senat hält trotz der Bedenken im angefochtenen Urteil bzw. von Bühler (ZMR 2010, 897, 908 ff.) an dieser Rechtsprechung fest. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genießt, ändert nichts daran, dass bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung aus der Sicht der Vertragsparteien - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise höheren Gewerbemieten - regelmäßig im Vordergrund steht, wenn der Mieter damit seinen Lebensunterhalt bestreitet. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen soll, bleibt es den Vertragsparteien unbenommen dies zum Ausdruck zu bringen.
Die gewerblich zu nutzende Fläche tritt vorliegend auch nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehenen Fläche zurück Vielmehr sind die als Praxis zu nutzenden Erdgeschoss-Räume ebenso groß wie das Obergeschoss. Das Dachgeschoss oder sonstige Nebenräume werden von den Parteien nicht angesprochen und würden auch nicht entscheidend ins Gewicht fallen.
3.
Die ordentliche Kündigung vom 20.2.2012 zum 30.9.2012 wahrt die Frist des § 580a Abs. 2 BGB. Dass die Kündigung gemäß § 2 Ziffer 2.a des Mietvertrages zum 31.8.2012 hätte erfolgen können, ist unerheblich.
4.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Vielmehr sieht sich der Senat - wie dargelegt - im Einklang mit der gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung.
5.
Die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO kann zwar bei einem Mischmietverhältnis auch dann in Betracht kommen, wenn der Schwerpunkt des Mietverhältnisses beim Gewerberaum liegt und den Wohnzweck überwiegt (Götz in: Münchener Kommentar zur ZPO, § 721 Rn. 8; Münzberg in: Stein/Jonas, ZPO, 22. Auflage, § 721 Rn. 8; streitig), ist hier indes nicht veranlasst, denn den Beklagten steht nach Auskunft der Beklagten zu 1 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zu Wohnzwecken auch eine Wohnung in (((((((((((( zur Verfügung.
