03.02.2009 | Grundbuchrecht

Keine Grundbuchberichtigung bei Verkauf

von RA Ernst Sarres, FA Familienrecht und Erbrecht, Düsseldorf

Ehepartner sind aus unterschiedlichen Gründen Allein- oder Miteigentümer von Grundeigentum. Häufig wird es aus Haftungsgründen auf den anderen Ehepartner übertragen. Bei dessen Tod wird das Grundbuch objektiv unrichtig, da die Rechtsnachfolge auch einen Eigentumswechsel bewirkt. Versäumt der erbende Ehepartner, das Grundbuch zu berichtigen, kann das Grundbuchamt ihn hierzu verpflichten, §§ 82 GBO, 33 FGG. Der folgende Beitrag enthält Beispiele mit Besonderheiten aus der Praxis, sowie eine Musterformulierung für einen anwaltlichen Grundbuchberichtigungsantrag.  

Beispiel 1: Alleinerbe ohne Verkaufsabsicht

Die Ehepartner M und F haben sich durch Ehegattentestament zu Alleinerben eingesetzt. M ist Alleineigentümer eines Mehrfamilienhauses. Nach dem Tod von M erbt F allein und das Grundbuch wird unrichtig. F beschafft sich mit notarieller Hilfe einen Erbschein, der sie als Alleinerbin ausweist.  

Lösung: Hier kann F selbst oder mit anwaltlicher Hilfe durch privatschriftlichen Antrag beim Grundbuchamt die Grundbuchberichtigung herbeiführen. Der Erbschein ist beizufügen. Erfolgt die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall, ist die Grundbuchberichtigung gemäß § 60 Abs. 4 KostO gerichtsgebührenfrei.  

 

Beispiel 2: Erbschaft und Verkaufsabsicht

F als Alleinerbin nach M beabsichtigt, das im Erbgang erworbene Grundstück alsbald zu veräußern, sobald sie einen geeigneten Käufer gefunden hat. 18 Monate nach dem Erbfall haben sich mehrere Interessenten gemeldet und ein Verkauf steht unmittelbar bevor. Als das Grundbuchamt vom Erbfall erfährt, fordert es F auf, die Grundbuchberichtigung unverzüglich vorzunehmen. Welche Möglichkeiten hat F?  

Lösung: F kann das Grundbuchamt auf die kurzfristig bevorstehende Veräußerung hinweisen. Diese ist für das Grundbuchamt ein berechtigter Grund gemäß § 82 S. 2 GBO, von der Verpflichtung zur Grundbuchberichtigung (vorläufig) abzusehen. Wenn kurzfristig ein Dritter das Nachlassgrundstück erwerben will, kann in diesem Fall gemäß § 39 GBO ausnahmsweise die Grundbuchberichtigung und somit eine Voreintragung der F vor der Veräußerung gemäß den §§ 40, 82 S. 2 GBO unterbleiben. In diesem Fall erwirbt der Dritte die Immobilie formell vom noch eingetragenen Erblasser (vgl. hierzu Scherer/Benninghoven, Münchener Anwaltshandbuch Erbrecht, 2. Aufl., S.1571).  

 

Praxishinweis: Die Gerichtsgebühr für die Erbscheinserteilung (10/10 gemäß § 107 KostO) richtet sich grundsätzlich nach dem Wert des gesamten Nachlasses. Macht der Erbe dem Nachlassgericht glaubhaft, dass der Erbschein nur für die Grundbuchberichtigung benötigt wird, gilt § 107 Abs. 3 KostO, mit der Folge, dass nur der Wert der Immobilie maßgeblich ist (hierzu auch Krug in Kerscher/Krug, Das erbrechtliche Mandat, 4. Aufl., S. 798).