09.03.2011 | Nießbrauch

Wirksamkeit der Kündigung von Mietverträgen eines Nießbrauchers nach dessen Tod

von RiLG Dr. Andreas Möller, Bochum

1. Die Eigentümer eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks sind nach dem Tod des Nießbrauchers auch gemäß § 1056 Abs. 2 S. 1 BGB zur vorzeitigen Kündigung eines von dem Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrags berechtigt, wenn sie neben weiteren Personen Miterben des Nießbrauchers sind.  

2. Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 745 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt (im Anschluss an BGHZ 183, 131 = FamRZ 10, 119)  

(BGH 20.10.10, XII ZR 25/09, ZEV 10, 639, Abruf-Nr. 110463)

Sachverhalt

Die Mutter der Beklagten zu 1 bis 3 (nachfolgend Nießbraucherin) hatte ein Grundstück auf die Beklagten übertragen. Ihr wurde ein lebenslanger Nießbrauch an dem Grundstück eingeräumt. Später schloss sie mit den Klägerinnen unbefristete Mietverträge über die Geschäftsräume ab, in denen ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen wurde. Die Nießbraucherin starb und wurde von den Beklagten zu 1 bis 3 und einem weiteren Sohn beerbt. Dieser übertrug seinen Miteigentumsanteil auf den Beklagten zu 2. Die Beklagten zu 1 und 2, die zusammen über 9/16 der Miteigentumsanteile an dem Mietgrundstück verfügten, kündigten „im Namen der Eigentümergemeinschaft“ das Mietverhältnis. Die Klage auf Feststellung, dass die Mietverhältnisse fortbestünden, war erfolglos. Auch die Revision hatte keinen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Die Kündigung des Mietverhältnisses ist wirksam. Denn die Beklagten waren gem. § 1056 Abs. 2 S. 1 BGB zur Kündigung der Mietverträge berechtigt.  

Ein von einem Nießbraucher auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag ist vom Bestand des Nießbrauchs grundsätzlich unabhängig (BGHZ 109, 111 = NJW 90, 443). Ein solcher Mietvertrag besteht daher fort, wenn der Nießbrauch durch den Tod des Nießbrauchers endet. Es sind gem. § 1056 Abs. 1 BGB für die Zeit nach Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 BGB und der § 566c bis 566e, 567b BGB entsprechend anwendbar. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks tritt nach Beendigung des Nießbrauchs anstelle des Nießbrauchers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten, § 1056 Abs. 1 BGB i.V. mit § 566 Abs. 1 BGB. Dadurch wird sichergestellt, dass der Mieter des Nießbrauchers berechtigter Besitzer i.S. von § 986 BGB bleibt.