01.07.2024 · Fachbeitrag · Erbauseinandersetzung

Vermietete Nachlassimmobilie: Keine Anwendung von § 566 BGB bei der Erbauseinandersetzung

von RA Norbert Monschau, Erftstadt, anwaltkooperation.de

| Nicht selten kommt es vor, dass eine Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft an einen Miterben durch (Teil-)Erbauseinandersetzung veräußert wird. In diesen Fällen gehen die Beteiligten regelmäßig davon aus, dass die bestehenden Mietverhältnisse auch auf den Miterben übergehen und dieser daher als alleiniger Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt ist. Eine praxisrelevante, gleichwohl wenig beachtete Entscheidung des AG Köln verdeutlicht, dass es bei einer Verkennung der Rechtslage zu erheblichen Schwierigkeiten kommen kann. |

1. Der Übergang der vermieteten Immobilie im Erbfall

Wenn nach einem Todesfall mehrere Personen zur Erbnachfolge berufen sind, bilden diese bekanntlich eine Erbengemeinschaft. Bis zur Erbauseinandersetzung, also der endgültigen Verteilung aller Nachlassgegenstände auf die einzelnen Personen, treten die Erben dann nicht als Einzelpersonen, sondern nur gemeinsam als Gesamthandsgemeinschaft die Rechtsnachfolge des Erblassers an. Bei vermieteten Immobilien im Nachlass bedeutet dies, dass sie als Erbengemeinschaft Eigentum an der Immobilie erwerben und dass zugleich die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag kraft Gesetzes auf sie übergehen.

2. Die Entscheidung des AG Köln zur Erbauseinandersetzung

Im Kontext einer Erbauseinandersetzung knüpft eine Entscheidung des AG Köln allerdings an die Rechtsprechung des BGH an, wonach § 566 BGB auf die Auseinandersetzung einer Bruchteilsgemeinschaft unter den Miteigentümern weder direkt noch entsprechend anwendbar ist (BGH 9.1.19, VIII ZB 26/17).