18.12.2013 · Fachbeitrag · Mietrecht

Tod des Mieters: Kündigungsrecht des Vermieters

von RA Uwe Gottwald, VRiLG a.D., Vallendar

| Verstirbt der Mieter von Wohnraum, treten nach §§ 563, 564 BGB bestimmte Personen in das Mietverhältnis ein oder es geht auf den Erben über, § 1922 BGB. Dies kann den Interessen des Vermieters widersprechen. Das Gesetz räumt ihm daher ein außerordentliches Kündigungsrecht ein, § 563 Abs. 4 BGB. |

1. Wichtiger Grund

Nach § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter bei Eintritt einer oder mehrerer Personen in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 u. 2 BGB außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Der Begriff des wichtigen Grundes ist im Mietrecht ebenfalls in den § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB geregelt. Es besteht Einigkeit, dass der Begriff in § 563 Abs. 4 BGB mit dem in den genannten Bestimmungen nicht gleichgesetzt werden kann. Es ist vielmehr im Einzelfall zu entscheiden, ob es dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Eintretenden fortzusetzen. Den Grundsatz der Zumutbarkeit hat auch der BGH anerkannt (WuM 10, 431). Danach bedarf es keiner grundsätzlichen Entscheidung darüber, ob und ggf. in welcher Weise sich der in § 563 Abs. 4 BGB genannte wichtige Grund zur außerordentlichen Kündigung von dem in § 543 Abs. 1 BGB genannten wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung unterscheidet. Jedenfalls muss dieser Grund so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Person des Mieters liegen (BGH NJW 13, 1806).

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes wird z.B. angenommen (vgl. Beispiele bei Prütting/Wegen/Weinreich (PWW)/Riecke, BGB 8. Aufl., § 563 Rn. 29):

persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und Eintretenden,

unsittlicher Lebenswandel des Eintretenden,

Unfähigkeit des Eintretenden den Mietzins zu zahlen,

Störung des Hausfriedens durch den Eintretenden,

Beschädigungen der Mietsache durch den Eintretenden sowie

das Fehlen der Wohnberechtigung für eine öffentlich geförderte Wohnung (LG Koblenz WuM 87, 201).

Bei der Prüfung ist stets auf den Einzelfall und den Zweck der Regelung abzustellen. Eine Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung (OLG Karlsruhe WuM 84, 43 = NJW 84, 2584), die Zugehörigkeit zu einer Randgruppe und auch die Tatsache, dass der Eintretende eine zweite Wohnung innehat (offengelassen: LG Köln WuM 94, 23; a.A. LG Nürnberg-Fürth WuM 85, 228) rechtfertigen die Kündigung durch den Vermieter nicht (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubear. 11, § 563 Rn. 50).

Bei der Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB kann es sich einerseits um Gründe handeln, die von geringerem Gewicht sind, als dies bei der fristlosen Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 BGB vorausgesetzt wird. Es ist aber andererseits nicht ausgeschlossen, dass die Kündigung auch hier auf Gründe gestützt wird, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, wird dem Vermieter nach h.M. ein Kündigungsrecht zugebilligt, auch wenn nur in der Person eines der Eintretenden ein wichtiger Grund (§ 563 Abs. 4 BGB) vorliegt (PWW/Riecke, a.a.O., § 583 Rn. 31; Staudinger/Rolfs, a.a.O., § 563 Rn. 51).

Hinweis | Das Kündigungsrecht des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB ist allerdings ausgeschlossen, wenn ein Haushaltsangehöriger, in dessen Person ein wichtiger Grund liegt, in ein bereits zwischen mehreren Personen bestehendes Mietverhältnis eintritt (Staudinger, a.a.O., Rn. 52).

2. Sonstige Voraussetzungen

Die Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB unterliegt im Übrigen den allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Bei mehreren Eingetretenen ist sie jedem gegenüber zu erklären und kann nur einheitlich gegenüber allen erfolgen. Die Kündigungserklärung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und muss die Voraussetzungen des § 573d Abs. 1 i.V. mit §§ 573, 573a BGB erfüllen.

3. Frist

Der Vermieter kann bei Vorliegen der Voraussetzungen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gem. § 573d Abs. 2 BGB kündigen. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats wirksam werden.

Weiterhin muss die Kündigung innerhalb der Überlegungsfrist von einem Monat nach Kenntniserlangung vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis erfolgen. Das setzt voraus, dass

der Vermieter vom Tod des Mieters erfahren hat,

die Person(en) des/r Sonderrechtsnachfolger(s) kennt und

die Ablehnungsfrist des § 563 Abs. 3 S. 1 BGB abgelaufen ist.

Auf die Kündigung des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB ist die Sozialklausel der §§ 574 ff., 549 BGB entsprechend anzuwenden (PWW/Riecke, a.a.O., § 563 Rn. 32).

MERKE | Die Frist zur Kündigung des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB kann nicht verlängert werden. Sie kann allerdings verkürzt werden.

Weiterführender Hinweis