· Fachbeitrag · Gewerbliche Miete
Formunwirksame Mieterhöhungsverlangen müssen nicht sein
| Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietvertrags aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag, sodass sie ebenfalls der Schriftform bedürfen, es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Abänderungen. |
Dies muss der Vermieter als Gläubiger beachten, wenn er die Ansprüche aus späteren Mieterhöhungen realisieren will (OLG Düsseldorf 19.3.13, 24 U 103/12, Abruf-Nr. 131247). Haben sich die Parteien aufgrund eines schriftlichen Erhöhungsverlangens des Vermieters und der folgenden entsprechenden Mietzahlungen des Mieters konkludent über eine zeitlich nicht beschränkte Änderung der Miethöhe geeinigt, ist für die Wesentlichkeit der Änderung jedenfalls in Fällen, in denen der Vertrag eine Regelung über die Entwicklung der Miete enthält, nicht nur auf die prozentuale Abweichung der neuen von der alten Miete abzustellen. Vielmehr ist auch zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls in welchem Rahmen nach dem schriftlichen Mietvertrag und damit den erkennbaren Vorstellungen der Vertragsparteien eine Mietanpassung möglich sein sollte. Haben die Parteien Erhöhungen vorgenommen, die zum jeweiligen Zeitpunkt nach dem Mietvertrag nicht hätten verlangt werden können, etwa weil eine Anpassung der Miete nur möglich sein sollte, wenn sich der Verbraucherpreis- bzw. Lebenshaltungsindex um mehr als 10 Punkte verändert hat, lag eine wesentliche Änderung des Mietvertrags vor, die der Schriftform bedurft hätte.
MERKE | Dem Grundsatz des sichersten Weges folgend, sollten nachträgliche Vereinbarungen über Mieterhöhungen stets schriftlich und mit allen nach § 550 BGB erforderlichen Angaben dokumentiert werden. |
