01.02.2005 |
01.02.2005 | Mietwucher
Döner-Stand: So wird die ortsübliche Pacht ermittelt
| Bei Pachtverhältnissen muss das Gericht den Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand des für vergleichbare Objekte erzielten Pachtzinses ermitteln (BGH 30.6.04, XII ZR 11/01, GuT 04, 157, Abruf-Nr. 042309). |
Praxishinweis
Das Berufungsgericht hatte fehlerhaft die ortsübliche Pacht für einen Döner-Kebab-Stand durch Vergleich mit der ortsüblichen Miete für Laden- und Verkaufsflächen ermittelt. Damit wurden Objekte verglichen, die nicht vergleichbar sind. Döner- und Imbissstände bilden einen eigenen Teilmarkt, von denen der für Laden- und Verkaufsflächen zu unterscheiden ist. Zwar können andere Erfahrungswerte heranzuziehen sein, wenn ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung stehen (BGHZ 141, 257). Auch hier darf der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit aber nicht verlassen und die ortsübliche Pacht für ein bestimmtes Objekt nicht durch Vergleich mit nicht vergleichbaren Objekten ermittelt werden.
Auch wenn der Markt für die Verpachtung in bestimmten Branchen abgeschottet ist und der gerichtliche Sachverständige nur wenige Pachten vergleichbarer Objekte benennen kann, wird das Gericht deswegen nicht davon entbunden, eine Schätzung der Marktmiete herbeizuführen. Notfalls ist ein anderer Sachverständiger zu beauftragen, der mit der konkreten Marktsituation vertraut ist (BGH NJW 02, 55 und 822). Sind Spielautomaten aufgestellt, muss durch Sachverständige geklärt werden, ob diese zusätzliche Einnahmequelle üblicherweise im Marktwert der Pacht erfasst wird und um welchen Betrag sich die ortsübliche Pacht hierdurch erhöht. Ob der Pächter mit den Spielautomaten Gewinne erzielt, ist unerheblich.
