01.05.2005 | Basiswissen kompakt

Was muss bei der Vereinbarung und Abwicklung einer Mietsicherheit besonders beachtet werden?

von RiAG Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen

Bei mietrechtlichen Mandaten gilt es, immer wieder vorkommende Fehler zu vermeiden. Vom Abschluss des Mietvertrags bis zur Zwangsvollstreckung zeigen wir, wie Sie typische Risiken erkennen und vermeiden. In Fortsetzung des Beitrags aus MK 05, 70, stellen wir Ihnen im Folgenden Problemfälle aus dem Bereich der Mietsicherheiten vor.  

Die verschiedenen Arten von Sicherheiten und ihre Vor- und Nachteile

Das Gesetz sieht als Sicherheit nur das Vermieterpfandrecht vor, das in der Praxis meist bedeutungslos ist. Üblich ist die Vereinbarung einer Mietsicherheit. Nur für das Wohnraummietrecht gelten dabei die Beschränkungen des § 551 BGB. Die verschiedenen Formen der Sicherheitsleistung haben für den Vermieter jeweils besondere Vor- und Nachteile:  

Checkliste: Vor- und Nachteile der verschiedenen Mietsicherheiten

Art der Sicherheitsleistung	Vorteile	Nachteile
Barkaution	Faktisch schneller Zugriff Aufrechnung nach Ablauf der Verjährungsfrist möglich	erheblicher Aufwand und Risiko bzgl. Zinsabschlagssteuer straf- und haftungsrechtliches Risiko, wenn Sicherheit nicht vom eigenen Vermögen getrennt wird Risiko bei Veräußerung
Verpfändung eines Sparbuchs	steuerlich einfache Handhabung möglich	Zugriff z.T. schwierig, wenn Bank Zustimmung des Mieters verlangt
Bürgschaft	keine Probleme bei Veräußerung des Grundstücks Rechtslage bei Bürgschaft auf erstes Anfordern noch streitig	verjährungsrechtlich problematisch bei Vermögensverfall des Mieters gegebenenfalls kündbar

 

Auswirkungen eines Verstoßes gegen § 551 BGB

Zwei Fehler kommen bei der Vereinbarung von Mietkautionen besonders häufig vor: Entweder wird eine für den Mieter ungünstige Fälligkeitsvereinbarung getroffen oder die Höhe der Sicherheitsleistung überschreitet drei Monatskaltmieten. Hinsichtlich beider Fehler hat der BGH angenommen, dass dieser Teil der Abrede zwar unwirksam ist, im Übrigen aber eine wirksame Vereinbarung besteht (NZM 03, 754; NZM 04, 217 u. 613). Das bedeutet:  

• Der Mieter kann die Kaution trotzdem in drei Raten zahlen, er kann aber bei erfolgter früherer Zahlung die Kaution nicht zurückverlangen.