01.03.2006 | Bereicherungsanspruch des Mieters

Wer haftet bei vorzeitigem Ende des Mietvertrags auf Ausgleich der Mieterinvestitionen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt.  

2. Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch vor, wenn eine Weitervermietung zu einer höheren Miete wegen von ihm zu vertretender Mängel nicht möglich ist.  

3. Bei einem Vermieterwechsel ist nicht der Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung auch, wenn der ursprüngliche Vermieter mit Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat.  

(BGH, 5.10.05, XII ZR 43/02, NZM 06, 15, Abruf-Nr. 053572)  

Sachverhalt

Die Klägerin hatte vom Rechtsvorgänger der Beklagten einen Gewölbekeller für die Zeit vom 1.7.83 bis 1.7.03 gemietet. Sie hatte mit dessen Zustimmung umfangreiche Umbauten für ihren Restaurantbetrieb vorgenommen und die Räume mit Einrichtungen und Dekorationsobjekten ausgestattet. Zeitlich danach ist die Beklagte Eigentümerin des Grundstücks geworden. Nach vergeblicher Aufforderung zur Sanierung aufgetretener Feuchtigkeitsschäden kündigte die Klägerin fristlos zum 1.6.95. Das Kellerlokal wurde nach Durchführung von Sanierungs- und Umbauarbeiten Ende 1996 neu eröffnet. Die Klägerin verlangt u.a. wegen der von ihr durchgeführten Umbaumaßnahmen den Ausgleich einer angeblichen Wertsteigerung des Objekts (1.054.852,40 DM) sowie Wertersatz für zurückgelassene Gegenstände (251.818,53 DM).  

Praxishinweis

Steht dem Mieter – wie hier – wegen seiner Aufwendungen auf die Mietsache weder ein Anspruch aus § 539 Abs. 1 (§ 547 Abs. 1 a.F.) BGB noch ein Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung bei Abwendung des Wegnahmerechts (§ 552 Abs. 1 BGB bzw. § 547a BGB a.F.) zu, kommt bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags ein Bereicherungsanspruch aus § 812 (Bereicherung in sonstiger Weise), § 818 Abs. 2 BGB in Betracht (BGH ZMR 96, 122; NJW-RR 01, 727).  

Der Anspruch bemisst sich weder nach den vom Mieter aufgewendeten Kosten noch nach dem Zeitwert der Investitionen und auch nicht nach einer etwaigen Wertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe oder zu einem früheren Zeitpunkt. Maßgebend ist allein die Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter ihn durch vorzeitige Rückgabe der Mietsache früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu höherer Miete realisieren kann. Gleiches gilt, wenn der Vermieter die fraglichen Leistungen sonst gewinnbringend nutzen kann, etwa durch Erlangung eines Baukostenzuschusses vom Nachmieter (BGH WM 67, 750; NJW 68, 888; NJW 85, 313). Der XII. Zivilsenat hält an dieser Rechtsprechung fest.