21.02.2011 | Betriebskosten

Auch in der Geschäftsraummiete gilt grundsätzlich eine Jahresabrechnungsfrist

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Abrechnungsfrist von Nebenkosten bei Mietverträgen über Geschäftsräume (BGH 17.11.10, XII ZR 124/09, Abruf-Nr. 110020).

Sachverhalt

Nach dem Pachtvertrag waren die Kläger verpflichtet, die im Einzelnen genannten Nebenkosten an den Beklagten zu bezahlen, sobald er sie in Rechnung stellt oder, soweit der Pächter des im selben Anwesen betriebenen Lokals die Nebenkosten bezahlt hatte, an diesen davon ein Drittel zu bezahlen. Gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hat der Beklagte mit einer Forderung auf Zahlung von Nebenkosten für die Abrechnungsjahre 2005 bis 2007 aufgerechnet. Diese Nebenkosten hat er erstmals mit der am 9.7.08 zugestellten Klageerwiderung abgerechnet. Für die Jahre 2002 bis 2004 liegt keine Nebenkostenabrechnung vor. Die Instanzgerichte haben die Aufrechnungsforderung zuerkannt. Die Revision hat keinen Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB ordnet für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen an, die der Vermieter zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt. Die vom Berufungsgericht verneinte Frage nach einer entsprechenden Anwendung dieser Vorschrift auf die Geschäftsraummiete ist durch den BGH (MK 10, 59 Abruf-Nr. 100552) in diesem Sinn geklärt. Hieran hält der XII. Senat fest.  

Die Revision konnte daher nur Erfolg haben, wenn der dem Beklagten gemäß § 581 Abs. 1 S. 2 BGB i.V. mit § 3 des Pachtvertrags gegen die Kläger zustehende Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten für die Gewerberäume für die Jahre 2005 bis 2007 verwirkt wäre. Auch dies verneint der BGH zu Recht. Grund: Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Folge: Ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dieser werde das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen. Das heißt: Die Annahme einer Verwirkung setzt kumulativ voraus: