27.01.2010 | Betriebskosten

Betriebskostennachforderung: Wann ist sie (nach altem Recht) verwirkt?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein Vermieter, der Nebenkosten nicht innerhalb einer angemessenen Zeit abrechnet, kann sich dem Einwand der Verwirkung (§ 242 BGB) ausgesetzt sehen, wenn er nicht geltend machen kann, dass er ohne eigenes Verschulden an der Abrechnung gehindert war (BGH 27.10.09, VIII ZR 334/07, Abruf-Nr. 100206).

Sachverhalt und Entscheidungsgründe

Das LG hat der vom Wohnraumvermieter geltend gemachten Nachforderung für die Abrechnungsperiode 2000 den Einwand treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegen gesetzt. Der BGH billigt das Ergebnis unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung. Diese greift allerdings nur ein, wenn über das bloße Verstreichenlassen einer Abrechnungsfrist hinaus Umstände vorliegen, die für den Mieter einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (st. Rspr. BGH NJW 08, 1302, Tz. 13). Das heißt: Der Tatbestand der Verwirkung ist nur erfüllt, wenn kumulativ sowohl  

• das Zeitmoment als auch

• das Umstandsmoment erfüllt sind.

Wann diese Voraussetzungen vorliegen, ist eine Frage der tatrichterlichen Würdigung. Diese fällt zugunsten des Mieters aus. Der Kläger hatte die Nebenkostenabrechnung für 2000 erst Ende Mai 2006 mit einer Verzögerung von nahezu fünf Jahren vorgenommen. Damit lag das Zeitmoment vor. Hinzu kam ein Vertrauenstatbestand, der einer Geltendmachung der Nachforderung entgegensteht (BGH MK 08, 19, Abruf-Nr. 073621).  

Das Verhalten des Klägers erschöpfte sich nämlich nicht in dem Verstreichenlassen der vertraglich vereinbarten Abrechnungsfrist und in einem Untätigbleiben über mehrere Jahre hinweg. Es bestand die Besonderheit, dass der Kläger für die Abrechnungsperiode 2002 eine Abrechnung erteilt und die sich dabei ergebende Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse anschließend für den nachfolgenden Zeitraum gerichtlich durchgesetzt hat. Aufgrund dieser besonderen Umstände durfte der Mieter darauf vertrauen, seine für 2000 geleisteten Vorschüsse deckten die damals angefallenen Kosten, zumindest aber werde der Kläger hierüber keine Abrechnung mehr erteilen. Das Verfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt.