01.10.2008 | Betriebskosten

Flächenmaßstab: Formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung erfordert keine Erläuterung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung (BGH 28.5.08, VIII ZR 261/07, Abruf-Nr. 081901).

Sachverhalt/Praxishinweis

Zu den auch hinsichtlich der Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, für die monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, heißt es im Wohnungsmietvertrag u.a.: „Die Betriebskosten ... werden nach
– dem Verhältnis der – Nettomieten – Heizkörperflächen – Wohnfläche – Quadratmeterzahl der beheizten Fläche – dem Stande der Wärmemesser – umgelegt. Die – Heizkörperfläche – beheizte Fläche – Wohnfläche – ist vereinbart mit 162 qm.“ Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffälliger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (Wäscherei) u.a. bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen. Der BGH hat den Rechtsstreit an das LG zurückverwiesen.  

Der Erfolg der Revision hing davon ab, ob der Kläger die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten formell ordnungsgemäß abgerechnet hatte oder ob die formelle Ordnungsgemäßheit wegen fehlender Erläuterung der zu den Vorjahren divergierenden Flächenangaben zu verneinen war.  

Der BGH hält daran fest, dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt (BGH MK 07, 81, Abruf-Nr. 070901; BGHZ 113, 188). Hierzu muss die Betriebskostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, d.h. eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH MK 08, 131, Abruf-Nr. 081351; MK 07, 81; MK 06, 9, Abruf-Nr. 052479; MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157). Zur Frage, ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, wird Folgendes vertreten (Nachw. s. Urteilsgründe, TZ 11):