01.02.2005 | Betriebskosten

Formell ordnungsgemäße Abrechnung: Korrektur auch nach Fristablauf möglich

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.  

2. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.  

3. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten. (BGH 17.11.04, VIII ZR 115/04, n.v., Abruf-Nr. 043157)  

Sachverhalt

Die Betriebskostenabrechnung ergab für die von den Beklagten gemietete Eigentumswohnung des Klägers eine Nachforderung. Der Kläger hatte die Betriebskosten nicht wie vereinbart weitestgehend nach Miteigentumsanteilen umgelegt, sondern nach dem Verhältnis der Wohn- zur Gesamtfläche des Hauses bzw. der Wirtschaftseinheit. Auf Widerspruch der Beklagten erstellte der Kläger nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB eine korrigierte Abrechnung mit einer nun höheren Nachforderung. AG und LG haben die auf Zahlung dieses Betrags gerichtete Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte in Höhe des Ursprungsbetrags Erfolg.  

Praxishinweis

Dem Mieter ist die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Diese Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt (Palandt/ Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 556 Rn. 11).  

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH muss die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, d.h. eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten (NJW 82, 573; MK 03, 42, Abruf-Nr. 030200). Fehlen besondere Abreden, muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufweisen: