25.02.2010 | Betriebskosten

Gemischte Nutzung: Wasserkosten können nach der Differenzmethode ermittelt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH 25.11.09, VIII ZR 69/09, Abruf-Nr. 100584).

Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit mit 313 m² sowie vier Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 295 m². Aus der Nebenkostenabrechnung sind in der Revision des Beklagten noch die Positionen Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser im Streit. Die Klägerin ermittelt den auf die vier Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch (Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser), indem sie den mittels Zwischenzähler gemessenen Verbrauch der Gewerbeeinheit von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abzieht. Die Verteilung innerhalb der Wohneinheiten erfolgt nach dem Maßstab der Wohnfläche. Die Revision hat keinen Erfolg.  

Praxishinweis

In gemischt genutzten Gebäuden ist der Vermieter zwar berechtigt, aber ohne Vereinbarung nicht verpflichtet, bei der Abrechnung der Betriebskosten von preisfreiem Wohnraum einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten vorzunehmen, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (BGH MK 07, 16 Abruf-Nr. 063511; MK 06, 80, Abruf-Nr. 060768).  

Ob die auf die größere Gewerbefläche entfallenden Wasserkosten hier zu einer solchen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen, ist nicht mitgeteilt. Jedenfalls ist die Vorgehensweise der Klägerin, lediglich den Verbrauch der Gewerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler zu erfassen und den Gesamtverbrauch der Wohnraummieter wie im Sachverhalt geschildert nach der Differenzmethode zu ermitteln, aus Rechtsgründen unbedenklich.