28.07.2008 | Betriebskosten

Hauswartkosten: Schlichtes Bestreiten kann genügen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH 20.2.08, VIII ZR 27/07, Abruf-Nr. 081439).

Sachverhalt

In den Betriebskostenabrechnungen hat die klagende Vermieterin von den Kosten des Hauswarts pauschal 10 Prozent als nicht umlagefähig abgesetzt. Die beklagten Wohnraummieter haben den pauschalen Abzug bestritten. Einsicht in die Abrechnungsbelege haben sie nicht genommen. Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht (GE 07, 368) zurückverwiesen.  

Praxishinweis

Kern der Entscheidung ist die Frage, welche Anforderungen an die Darlegungslast des Vermieters zu stellen sind, wenn der Mieter den Ansatz der bereinigten Hauswartkosten in der Betriebskostenabrechnung bestreitet. Die Entscheidung ist richtungsweisend. Sie dürfte über den konkreten Fall hinaus auch für die Abrechnung aller Betriebskosten gelten (z.B. Aufzugskosten i.S.v. § 2 Nr. 7 BetrKV), die – wie die Hauswartkosten – umlagefähige und nicht umlagefähige Kostenbestandteile enthalten und bei denen der Vermieter ohne Erläuterung eine pauschale Kostenbereinigung vorgenommen hat.  

Sind – wie hier – die Kosten des Hauswarts als umlagefähig vereinbart, zählen hierzu die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 S. 1 der Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. § 2 Nr. 14 HS 1 BetrKV). Von der Umlage ausgeschlossen sind danach die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind. Folge: Sind in den Hausmeisterkosten Kostenanteile enthalten, die nicht den Betriebskosten zuzurechnen sind, ist ihre Abrechnung nur formell ordnungsgemäß, wenn dem Mieter die Gesamtkosten mitgeteilt werden. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen, dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH MK 07, 81, Abruf-Nr. 070901).