01.10.2008 | Betriebskosten

Kein Zurückbehaltungsrecht bei formell
ordnungsgemäßer Betriebskostenabrechnung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ist die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden, steht dem Mieter bei Streit über deren materielle Berechtigung kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu (BGH 28.5.08, VIII ZR 261/07, Abruf-Nr. 081901).

Sachverhalt

Wegen erheblicher Beanstandungen der Vorjahresabrechnungen (s.u., S. 174) haben die beklagten Mieter die laufenden Heizkostenvorauszahlungen zurückgehalten. Zwischen den Parteien ist u.a. streitig, ob sich der insoweit erhobene Zahlungsanspruch während des Berufungsrechtszugs durch Erteilung der Betriebskostenabrechnung 2005 in der Hauptsache erledigt hat. Auf Revision des Klägers (= Vermieter) hat der BGH die begründete Vorauszahlungsklage in der Hauptsache für erledigt erklärt und den Rechtsstreit im Übrigen an das LG zurückverwiesen, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen zur sachlichen Richtigkeit der Abrechnungen bedarf.  

Praxishinweis

Kommt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nach, steht dem Mieter gemäß § 273 BGB das Recht zu, die weiterlaufenden Betriebskostenvorauszahlungen – bis zur Höhe der im abzurechnenden Zeitraum erbrachten Vorauszahlungen (KG GE 02, 129; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB, Rn. 459) – bis zur endgültigen Abrechnung des vergangenen Abrechnungszeitraums einzustellen (BGHZ 91, 62, 71). Gleiches gilt, wenn der Abrechnung die formelle Ordnungsgemäßheit fehlt.  

Der BGH stellt fest: Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen mehr zu, wenn die Parteien – wie hier – nur über die sachliche Berechtigung der erteilten Abrechnungen streiten, weil diese erhebliche Schwankungen einzelner Kostenarten aufweisen und die Angaben zur Gesamtheizfläche und Fläche für Warmwasser ständig wechseln und uneinheitlich sind. Ähnlich hat sich der BGH schon zum Anwendungsbereich des § 560 Abs. 4 BGB geäußert (NJW 08, 508). Danach ist der Mieter nicht berechtigt, wegen etwaiger inhaltlicher Mängel der Betriebskostenabrechnung die hierauf gestützte wirksame Erhöhung der Vorauszahlungen zu verweigern (hierzu Langenberg, NJW 08, 1269).