28.06.2010 | Betriebskosten

Mietermehrheit schließt Einzelabrechnung gegenüber nur einem Mieter nicht aus

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH 28.4.10, VIII ZR 263/09, Abruf-Nr. 101578).

Sachverhalt

Die Beklagte ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Aus der an die Beklagte und ihren Ehemann gerichteten Nebenkostenabrechnung entfiel ein Teilbetrag von 254,89 EUR auf nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten. Diese sind in einer separaten Heizkostenabrechnung berechnet, die allerdings nur an die Beklagte adressiert und auch nur ihr zugegangen ist. AG und LG haben die Beklagte zur Nachzahlung des Heizkostensaldos verurteilt. Ihre Revision hat keinen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Mieten mehrere Personen eine Wohnung, haften sie mangels abweichender Vereinbarung für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner (§§ 421, 427 BGB). Der Vermieter ist berechtigt, nach Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 S. 1 BGB). Auch wenn eine Tilgungsgemeinschaft besteht - bis zur Bewirkung der gesamten Leistung bleiben alle Schuldner verpflichtet (§ 421 S. 2 BGB) - handelt es sich bei den zu einer Gesamtschuld verbundenen Forderungen um selbstständige Ansprüche des Gläubigers.  

Lediglich die von §§ 422 bis 424 BGB erfassten Umstände (Erfüllung, Erlass - Ausnahme: Erlass mit Einzelwirkung, vgl. BGH NJW 86, 1097 - ,Gläubigerverzug) und ihnen vergleichbare Fallgestaltungen wirken für und gegen alle Gesamtschuldner. Allerdings endet die Unabhängigkeit dort, wo sich aus getroffenen Abreden etwas anderes ergibt, sowie in den Fällen, in denen rechtliche Umstände in Frage stehen, die notwendigerweise Gesamtwirkung haben müssen (MüKo/Bydlinski, BGB, 5. Aufl., § 423 Rn. 2). So ist anerkannt, dass die Kündigung des Mietvertrags nur einheitlich für alle oder gegenüber allen Mietern erfolgen kann (BGH NJW 05, 1715). Dies bedeutet aber nicht, dass auch die von einer Mehrheit von Mietern zu erfüllenden Mietzahlungspflichten ein einheitliches Schicksal teilen müssen. Das heißt: Der Vermieter kann die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Betriebskostenabrechnung nur einem von mehreren Mietern erteilen und nur diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch nehmen.