01.10.2008 | Betriebskosten

Nur (Wasser-)Zählerinstallation in allen Wohnungen
verpflichtet zu verbrauchsabhängiger Abrechnung

Der Vermieter ist nicht zur Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen (BGH 12.3.08, VIII ZR 188/07, Abruf-Nr. 081438).

Sachverhalt

Die klagende Vermieterin rechnete die Betriebskosten flächenbezogen ab. Seit 2003 sind – mit einer Ausnahme – alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet, auch die der beklagten Mieter. In der Betriebskostenabrechnung 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten nach wie vor nach dem Verhältnis der Wohnflächen um. Die Beklagten verweigerten den Ausgleich der Nachforderung. Sie errechneten bei einer Abrechnung der Wasserkosten nach Verbrauch für sich ein Guthaben und zogen dies von der Miete ab. Die Zahlungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Praxishinweis

Der Vermieter darf die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung selbst nach Wohnfläche umlegen, wenn bis auf eine Wohnung alle anderen mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet sind. Der BGH hält sich strikt an die gesetzliche Regelung. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB – vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften, die hier keine Bedeutung haben – nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.  

Im Einbau eines Kaltwasserzählers sieht der BGH zu Recht keine stillschweigende Vereinbarung, die Wasserkosten nun verbrauchsabhängig abzurechnen. Zwar mag hierdurch der Mieter erwarten, er müsse künftig nur noch den tatsächlichen Wasserverbrauch bezahlen, auch wenn ein Wasserzähler nicht in allen anderen Wohnungen vorhanden sei (so LG Berlin GE 99, 1052). Ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert i.S.e. dahingehenden Verpflichtung des Vermieters kommt der Installation eines Zählers ohne besondere – hier nicht feststellbare – Umstände jedoch nicht zu. Auch aus § 556a Abs. 1 S. 2 BGB folgt keine Pflicht, nach dem Einbau des Wasserzählers in der Mieterwohnung die Wasser- und Abwasserkosten statt nach dem Verhältnis der Wohnflächen nun nach Verbrauch umzulegen. Zwar sind Betriebskosten, die von erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung durch die Mieter abhängen, danach nach einem Maßstab umzulegen, der unterschiedlichem Verbrauch oder Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt jedoch bereits nach dem Wortlaut der Vorschrift („durch die Mieter“) voraus, dass eine Verbrauchserfassung für alle Mieter stattfindet. Folge: Der Vermieter ist zu einer Verbrauchsabrechnung der Wasserkosten nicht verpflichtet, solange auch nur in einer Wohnung ein Wasserzähler nicht installiert ist.