27.04.2010 | Betriebskosten

Vorauszahlungen müssen nicht nach Kostenarten aufgeschlüsselt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht (BGH 13.1.10, VIII ZR 137/09, Abruf-Nr. 100656).

Sachverhalt

§ 3 des Mietvertrags der öffentlich geförderten Wohnung bestimmt, dass die Beklagten die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 250 EUR entrichten müssen. Die Klage auf Zahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung sowie auf Feststellung, dass die Klägerin zur Erhebung „angemessener Vorauszahlungen“ für die Heiz- und Betriebskosten berechtigt ist, hat in den Instanzen nur Erfolg, als die Klägerin zur Erhebung von „Vorauszahlungen“ berechtigt ist. Der BGH weist Revision und Anschlussrevision zurück.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Nach § 20 Abs. 1 S. 1 und 3 NMV kann der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung neben der Einzelmiete Betriebskosten i.S. des § 27 II. BV umlegen; dabei sind Betriebskosten nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekannt zu geben. In Instanzrechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob eine wirksame Umlagenvereinbarung danach voraussetzt, dass der Vermieter die voraussichtlichen Kosten für jede Betriebskostenart gesondert angeben muss (Nachweise Urteilsgründe Tz. 18).  

Der BGH entscheidet die Streitfrage wie aus dem Leitsatz ersichtlich. Grund: Die Notwendigkeit einer Aufschlüsselung von Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck des § 20 NMV. Zwar muss der Mieter ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen diese ungefähr für ihn bedeuten. Insoweit genügt es aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt wird. Für den Mieter kommt es entscheidend auf die Summe der Nebenkosten an, die er voraussichtlich tragen muss, während die Aufschlüsselung von Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskostenarten für seine Kalkulation regelmäßig von untergeordnetem Interesse ist. Weitergehende Angaben, etwa zu den Verbrauchswerten, die der Vermieter bei der Kalkulation verbrauchsabhängiger Kosten zugrunde gelegt hat, sind ohnehin nicht erforderlich. Nach § 20 Abs. 4 NMV gelten für die Erhebung eines durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrags sowie für die Nachforderung von Betriebskosten § 4 Abs. 7 und 8 NMV entsprechend, der seinerseits auf § 10 Abs. 1 WoBindG verweist. Danach ist im Fall der Nachforderung eine schriftliche Erklärung (§ 126 BGB, § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG) des Vermieters erforderlich, in der die Forderung berechnet und erläutert ist (BGH NZM 05, 61). Diesem Erfordernis genügt die hier erteilte Abrechnung, aus der der Mieter im Einzelnen ersehen kann, welche Kosten insgesamt angefallen sind, wie sie auf die Mieter umgelegt worden sind und wie sich die erhobene Nachforderung errechnet.