26.08.2008 | Betriebskosten

Wasserrechnungen der Stadtwerke: So dürfen Vermieter unmittelbar mit den Mietern abrechnen

Der BGH hat jüngst einen Fall entschieden, in dem es um die Abrechnung von Wasserkosten gegenüber einem einzelnen Mieter ging, der nach dem Einbau von Einzelwasserzählern keinen direkten Vertrag mit dem Versorger abgeschlossen hat (BGH 16.4.08, VIII ZR 75/07, Abruf-Nr. 081584).  

Der Fall des BGH 16.4.08, VIII ZR 75/07

In den vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen sind u.a. die Wasser- und Entwässerungskosten enthalten. Nach Einbau von Einzelwasseruhren forderte die Klägerin vom beklagten Wohnungsmieter vergeblich, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken als Wasserversorger abzuschließen. Sie erstellte eine gesonderte Abrechnung über die sonstigen Nebenkosten, die nicht streitbefangen war. Daneben übersandte sie dem Beklagten Ablichtungen der weiter an sie adressierten Rechnung der Stadtwerke über den Einzelwasserverbrauch in seiner Wohnung und des Gebührenbescheids Schmutzwasser und verlangte deren Ausgleich. In Rechnung und Bescheid waren jeweils die Zählernummern der Wasserzähler in der Wohnung des Beklagten, der darauf entfallende Wasserverbrauch sowie die Kosten aufgeführt. Der BGH hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt.  

Die Besonderheit des Streitfalls besteht darin, dass die Klägerin die Wasser- und Abwasserkosten nicht formal in die über die übrigen „kalten“ Nebenkosten bereits erstellte Abrechnung eingestellt, sondern parallel zu dieser die hierüber erteilten Abrechnungen schlicht an den Beklagten weitergeleitet hat. Damit fehlte zwar in Bezug auf die Wasserkosten eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Da die Klägerin die von dem Beklagten geleisteten Vorauszahlungen insgesamt aber in der erteilten Nebenkostenabrechnung berücksichtigt hatte, hat der BGH die Vorgehensweise der Klägerin aufgrund der gegebenen Besonderheiten gebilligt. Alles andere wäre leere Förmelei gewesen, weil eine Abrechnung von Wasserkosten – im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel – ohnehin nicht vorzunehmen war. Denn die Wasserabrechnung der Stadtwerke beruhte darauf, dass der Klägerin der Einzelverbrauch in der Wohnung der Beklagten aufgrund einer Ablesung an den dort installierten Zählern gesondert berechnet worden war. Entsprechendes galt für den Gebührenbescheid für Abwasser.  

Anders als § 4 Abs. 5 MHG a.F. sieht § 556a BGB nicht mehr vor, dass der Vermieter durch schriftliche Erklärung eine Direktabrechnung der Wasserkosten mit dem Wasserversorger bestimmen kann. Ist der Mieter – wie hier der Beklagte – auch nicht bereit, unmittelbar mit dem Wasserversorger zu kontrahieren, befreit ihn dies nicht von seiner mietvertraglichen Pflicht, die Kosten seines Wasserverbrauchs zu tragen. Waren die Wasserkosten aufgrund Vereinbarung bisher nicht nach dem erfassten Verbrauch abzurechnen, genügt es für die Umstellungserklärung nach § 556a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter den Mieter nach der Installation der Einzelwasseruhren auffordert, einen direkten Vertrag mit dem örtlichen Wasserversorger abzuschließen. Hierin liegt die hinreichend deutliche Bestimmung, künftig nach dem abgelesenen Einzelverbrauch abrechnen zu wollen.