29.11.2010 | Betriebskostenabrechnung

Abrechnung einer Mehrhausanlage

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH 23.6.10, VIII ZR 227/09, Abruf-Nr. 102465).

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Eigentumswohnung der Klägerin. Diese ist Bestandteil einer sich über zwei Straßen erstreckenden Wohnungseigentumsanlage mit 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden und 20 Hauseingängen. Die Betriebskostenabrechnung setzt für die nach Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten die Fläche der von den Beklagten gemieteten Wohnung (82,36 m²) ins Verhältnis zu der für die jeweilige Kostenposition maßgeblichen Gesamtfläche. Als maßgebliche Gesamtfläche ist für die Position „Strom allgemein“ die Gesamtfläche der im Gebäude 22 gelegenen Wohnungen (623 m²), für die Position „Strom allgemein/Außenanlage“ die Gesamtfläche der in den Gebäuden 22, 24 und 26 gelegenen Wohnungen (1.617,36 m²) und für die übrigen Positionen die Gesamtfläche aller 203 Wohnungen (14.065,66 m²) angegeben. AG und LG haben einen formellen Mangel angenommen, weil die Einzelflächen aller Anwesen, aus denen die Wohnungseigentumsanlage besteht, nicht angegeben sind. Die Klage auf Nachzahlung der Betriebskosten hat vor dem BGH Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Soweit der Mietvertrag nichts Anderes bestimmt, war der Vermieter preisfreien Wohnraums bei vor Inkrafttreten der BetrKV (1.1.04) geschlossenen Verträgen gemäß § 315 BGB einseitig berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen (Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., F 48, dort auch zu den erforderlichen Kriterien). Der BGH (MK 06, 9, Abruf-Nr. 052479) hat bisher offen gelassen, ob eine, eine gemeinsame Abrechnung ausschließende Bestimmung schon darin zu sehen ist, dass das Mietobjekt im Mietvertrag mit Straße und Hausnummer beschrieben ist. Selbst wenn grundsätzlich die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls nicht gelten, soweit eine rein hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an (z.B. bei Vorhandensein einer Gemeinschaftsheizung) nicht möglich ist.  

Anders als früher (vgl. § 27 Abs. 1 II. BV a.F.) ist der Begriff der Wirtschaftseinheit nicht mehr Teil der Betriebskostendefinition des neu gefassten § 556 Abs. 1 BGB und des § 1 BetrKV. Sofern die Verhältnisse vor Ort eine hausbezogene Abrechnung nicht ausschließen, ist umstritten, ob eine Abrechnung nach Abrechnungseinheiten für nach dem 1.1.04 geschlossene Mietverträge eine mietvertragliche Vereinbarung voraussetzt (Nachweise bei Langenberg, a.a.O.). Da der Mietvertrag hier vom 16.4.00 datiert, hat der BGH die Streitfrage nicht erörtert. Er billigt die Auffassung des Berufungsgerichts, dass gegen die Zusammenfassung mehrerer Anwesen zu einer Abrechnungseinheit keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. Grund: Der Mietvertrag enthält keine gegenteilige Vereinbarung. Damit muss die Betriebskostenabrechnung den folgenden formellen Anforderungen entsprechen: