21.07.2010 | Betriebskostenabrechnung

Auch bekannte Einwendungen muss der Mieter bei jeder Abrechnung neu erheben

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte (BGH 12.5.10, VIII ZR 185/09, Abruf-Nr. 101832).

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung 2003 beanstandeten sie die Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Diese Einwendung wiederholten sie gegenüber der Betriebskostenabrechnung 2004. Für 2005 rechnete der Kläger die Betriebskosten wiederum unter Einbeziehung der streitigen Grundsteuer ab. Die Beklagten zahlten einen Teilbetrag, äußerten sich aber nicht zu der Abrechnung. Die Nachzahlungsklage hat in allen Instanzen Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Die Beklagten können den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer gegenüber der Betriebskostenabrechnung 2005 wegen Versäumung der Frist in § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Nach § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Diese Voraussetzungen für einen Einwendungsausschluss sind hier erfüllt. Die Beklagten haben nicht bewiesen, dass sie den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer gegenüber der am 14.12.06 erstellten Betriebskostenabrechnung 2005 innerhalb der Zwölf-Monats-Frist mündlich oder schriftlich erhoben hätten.  

Sowohl der Wortlaut als auch Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB verlangen, dass der Mieter eine materiell-rechtliche Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung mitteilt; die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Zu den Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, die spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend zu machen sind, gehört auch der Einwand, es fehle für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage (BGH MK 08, 29, Abruf-Nr. 073847). Zu solchen Einwendungen gehört auch der von den Beklagten erhobene Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Folge: Der Mieter hat den Einwand gegenüber jeder jährlichen Betriebskostenabrechnung, in der die Grundsteuer umgelegt worden ist, innerhalb der Zwölf-Monats-Frist erneut geltend zu machen. Grund: Jede Betriebskostenabrechnung setzt eine neue Frist in Lauf.