18.12.2009 | Betriebskostenabrechnung

BGH senkt erneut Anforderungen an die formelle Wirksamkeit

Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen (BGH 16.9.09, VIII ZR 346/08, Abruf-Nr. 093539).

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers. Dessen Klage auf Zahlung von Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung wurde in zweiter Instanz in Höhe des auf die Position „Versicherung“ entfallenden Betrags abgewiesen, weil die Abrechnungen des Klägers insoweit mangels Aufschlüsselung der unterschiedlichen Versicherungsarten formell unwirksam seien. Die Revision des Klägers hatte vorläufig Erfolg. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, soweit die Position Versicherung auch das Nachbarhaus betrifft, offen gelassen hat.  

Praxishinweis

In MK 09, 185, haben wir darüber berichtet, dass die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung auch gewahrt ist, wenn der Vermieter die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser unter den dort genannten Voraussetzungen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet hat. In gleicher Weise hat der VIII. Senat jetzt für die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV = § 2 Nr. 13 BetrKV) entschieden. Grund: Der BGH führt unter Hinweis auf seine Grundsatzentscheidung (NJW 82, 573) aus, dass die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten nicht überspannt werden dürfen. FBür die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist es danach notwendig, aber auch ausreichend, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann. Die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege dient nur noch der Kontrolle und zur Behebung etwaiger Zweifel.  

Das heißt: Vermieter müssen bei der Abrechnung der Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung nicht nach den auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträgen aufschlüsseln. Sie dürfen diese Kosten in einer Summe zusammenfassen. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist sogar gewährleistet, wenn diese Kostenposition nur allgemein als „Versicherung“ bezeichnet und nicht ausdrücklich die Sprachregelung „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. § 2 Nr. 13 BetrKV übernommen wird. Es ist nicht Aufgabe der Betriebskostenabrechnung, dem Mieter eine materielle Kostenkontrolle der Versicherungskosten zu ermöglichen.