29.11.2010 | Betriebskostenabrechnung

Kein formeller Mangel, wenn der Vermieter einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt

1. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.  

2. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.  

3. Bei Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich.  

(BGH 11.8.10, VIII ZR 45/10, Abruf-Nr. 102868)

Sachverhalt

Die Wohnung der Beklagten liegt in einem Komplex, in dessen ersten drei Stockwerken gewerbliche Nutzer untergebracht sind (Lebensmittelgeschäft, Behörde, Gaststätte, Arzt- und Steuerberaterpraxen). Die Parteien streiten darüber, ob bei den Betriebskosten insoweit ein - hier nicht erfolgter - Vorwegabzug vorzunehmen ist. Das LG hat die Klage auf Zahlung rückständiger Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 abgewiesen. Die Revision hat Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis zu Leitsatz 1

Die Fälligkeit einer Betriebskostennachforderung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus. Fehlt es hieran, hat dies die Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt zur Folge, wenn sich der formelle Mangel durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (MK 07, 81 Abruf-Nr. 070901). Seit BGH (NJW 82, 573) ist eine Betriebskostenabrechnung nur formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Das heißt: Sie muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:  

Übersicht: Mindestangaben der Betriebskostenabrechnung

• Zusammenstellung der Gesamtkosten,

• Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der Verteilerschlüssel,

• Berechnung des Anteils des Mieters und

• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.