01.02.2007 | Betriebskostenabrechnung

Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Überlassung von Belegkopien aus Gefälligkeit

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat ohne vertragliche Vereinbarung grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGH 13.9.06, VIII ZR 71/06, NZM 06, 926, Abruf-Nr. 070247).

Sachverhalt

Auf dessen Bitte übersandte der von Vermieter V. beauftragte Rechtsanwalt R. dem vom beklagten Mieter M. beauftragten Mieterschutzverein einzelne Belege zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung. Dieser beanstandete, ein Teil der Belege sei nicht vollständig übermittelt worden; auch seien die Belege der Abrechnung teilweise nicht zuzuordnen. R. lehnte die Vorlage ergänzender Belege ab und verwies auf eine Belegeinsicht in seinen Büroräumen. Die Revision des V. gegen die in den Instanzen erfolglose Nachforderungsklage hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Der BGH hält daran fest, dass der Mieter die Zahlung einer Betriebskostennachforderung nicht wegen fehlender Belegübersendung nach § 273 BGB zurückhalten kann. Dem berechtigten Interesse des Mieters an der Überprüfung der Abrechnung ist i.d.R. bereits Rechnung getragen, indem er vom Vermieter Belegeinsicht verlangen und sich dabei, falls erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann (MK 06, 80, Abruf-Nr. 060768). Ein Anspruch des (gewerblichen) Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Belege kommt daher nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen Bevollmächtigten (z.B. Anwalt, Hausverwaltung) nicht zugemutet werden kann, etwa weil die Mietvertragsparteien heillos zerstritten sind, der Ort der Belegeinsicht nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereit zu stellen (OLG Düsseldorf MK 07, 14, Abruf-Nr. 063223).  

Ein Anspruch des Mieters auf Übersendung weiterer oder aller Belege lässt sich auch nicht daraus herleiten, dass der Vermieter oder sein Bevollmächtigter dem Mieter bzw. dem Mieterschutzverein auf dessen Bitte mehrere Belege zur Betriebskostenabrechnung übermittelt. Fehlt eine vertragliche Verpflichtung, ist davon auszugehen, dass der Anwalt des Vermieters die Belege nur aus „Gefälligkeit“ übersandt hat. Hierdurch wird keine vertragliche Verpflichtung zur Übersendung weiterer Unterlagen begründet. Ist der Vermieter aus Kulanz bereit, dem Mieter Kopien der Belege gegen Kosten-erstattung zur Verfügung zu stellen, sollte er klarstellend darauf hinweisen und eine Bindung für künftige Fälle ausdrücklich verneinen.