01.12.2007 | Checkliste

Die 14 häufigsten Fragen zur Mieterhöhung

von RiAG Axel Wetekamp, München

Zur Berichterstattung in „Mietrecht kompakt“ gibt es zahlreiche Fragen, die unsere Leser bei der Fallbearbeitung beschäftigen. Wir haben die häufigsten Fragen – nach Themen geordnet – zusammengestellt und beantwortet. Nach dem Themenkreis „Wohnraummietvertrag“ (MK 07, 113) folgen nun die Antworten auf die Leserfragen zum Problembereich „Mieterhöhung“.  

Checkliste: Die 14 häufigsten Fragen zur Mieterhöhung

1. Mieter M. fordert Teilbeträge der bezahlten Miete wegen Mietpreisüberhöhung von Vermieter V. zurück. Ein „geringes Angebot” i.S.d. § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG liegt vor. Was für Möglichkeiten hat V., falls die Wesentlichkeitsgrenze (Vergleichsmiete + 20 Prozent) überschritten ist, um dem Anspruch des M. zu entgehen?

V. kann sich nach § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG darauf berufen, dass die verlangte Miete zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Hierzu gehören auch fiktive Eigenkapitalkosten i.H.d. Zinsen für die ersten Hypotheken (OLG Stuttgart WuM 88, 395).

2. M. hat einen qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB auf sieben Jahre abgeschlossen. Gleichzeitig besteht eine Staffelmietvereinbarung auf zehn Jahre. Nach fünf Jahren wird ihm die Miete auf Grund der Staffeln „zu teuer”. Kann er sich aus der Staffelvereinbarung lösen?

Nach § 557a Abs. 3 BGB kann M. nicht die Staffelvereinbarung als solche, aber den Vertrag frühestens zum Ablauf von vier Jahren nach Vertragsschluss, aber auch später, also nach fünf Jahren mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dies gilt auch bei bestehendem Zeitmietvertrag.

3. Zwischen V. und M. besteht eine Indexmietvereinbarung. Während der Laufzeit der Vereinbarung modernisiert V. gezwungenermaßen wegen Änderungen der Kleinfeuerungsanlagenverordnung die Heizung. Können die Kosten hinsichtlich des Modernisierungsanteils nach § 559 BGB trotz der Indexvereinbarung auf M. umgelegt werden?

Nach § 557b Abs. 2 S. 2 BGB kann V. Mieterhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB auch während der Laufzeit einer Indexvereinbarung durchführen, wenn er sie auf Grund von Umständen vornimmt, die er nicht zu vertreten hat. Die Kosten können also umgelegt werden.

4. M. und V. haben eine Teilinklusivmiete vereinbart. Müssen die in der Miete enthaltenen Nebenkosten für die Durchführung der Mieterhöhung „herausgerechnet” werden?

Nein, eine bereinigte Nettomiete muss nicht festgestellt werden (OLG Hamm WuM 84, 121). Für die Anwendung eines Mietspiegels kann es aber erforderlich sein, nicht umgelegte Nebenkosten zu erfassen, da nach dem Mietspiegel eine Nettomiete festgestellt wird (KG GE 05, 180).

5. V. hat die Miete zuletzt vor 11 Monaten erhöht. Kann er eine neue Erhöhung schon jetzt verlangen, sodass die Überlegungsfrist mit Ablauf des Jahres nach § 558 Abs. 1 S. 2 BGB zu laufen beginnt?

Das Mieterhöhungsverlangen kann nicht vor Ablauf der Jahresfrist geltend gemacht werden, § 558 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein vorher gestelltes Verlangen ist unwirksam (BGH NJW 93, 2109).

6. Bei der Benennung von Vergleichswohnungen kommt es auf die gesetzlichen Vergleichsmerkmale nach § 558 Abs. 2 BGB an. Welche Ausstattungsmerkmale sind von Bedeutung? Kommt es darauf an, wer Ausstattungen vorgenommen hat und wann dies war?

Hinsichtlich der Ausstattung sind von Belang: sanitäre Ausstattung, Art der Beheizung (Ofen, Zentralheizung), Fußböden. Grundsätzlich zählen nur Vermietereinrichtungen. Mietereinrichtungen zählen, wenn der Vermieter die Kosten erstattet hat (BayObLG ZMR 82, 343) oder die Mieterleistung auf Grund langer Mietzeit als getilgt angesehen werden kann (LG München I MDR 80, 230).

7. Im Mieterhöhungsverlangen ist eine Quadratmetermiete zu Grunde gelegt. Die Wohnfläche wird mit 80 qm angegeben. Nach zwei Jahren stellt sich heraus, dass die Fläche nur 70 qm beträgt. Kann M. etwas von der seit der Mieterhöhung bezahlten Miete zurückverlangen, wenn er der Mieterhöhung vorbehaltlos zugestimmt hat?

Ja, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent beträgt (BGH NZM 04, 699). Ob M. vorbehaltlos der Mieterhöhung zugestimmt hat, ist hierbei unerheblich.

8. Was ist der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel und welche Folgen ergeben sich jeweils im Hinblick auf eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB?

Die Definition des einfachen Mietspiegels ergibt ich aus § 558c BGB. Der qualifizierte Mietspiegel ist in § 558d BGB geregelt. Nach § 558a Abs. 3 BGB müssen die Angaben des Mietspiegels, falls er qualifiziert ist, bei dem Erhöhungsverlangen auch mitgeteilt werden, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird. Zudem gilt im Prozess die Vermutung der Richtigkeit der Daten des qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 3 BGB.

9. Bei der Benennung von Vergleichswohnungen im Erhöhungsverlangen will M. die Wohnungen besichtigen. Eine Wohnung findet er nicht, weil sich auf dem Stockwerk zwei Wohnungen befinden und die Namen der jeweiligen Mieter der Vergleichswohnungen nicht genannt sind. Bei einer anderen Wohnung verweigert deren Mieter eine Besichtigung. Falls vier Wohnungen benannt worden sind, wie wirkt sich obiges auf die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens aus?

Die Identifizierung der Vergleichswohnungen muss anhand des Erhöhungsverlangens erfolgen können, ohne dass weitere Ermittlungen erforderlich sind (BGH NZM 03, 229). Die nicht auffindbare Wohnung scheidet also aus. Unerheblich ist, ob der Mieter einer Vergleichswohnung die Besichtigung gestattet. Falls nicht, scheidet die Wohnung daher nicht aus (OLG Schleswig NJW 84, 245).

10. M. leistet sich eine Luxuswohnung in bester Lage. Er hat im Jahr 1999 den Mietvertrag mit einer Staffelmiete fest auf drei Jahre abgeschlossen. Nach der vertraglichen Vereinbarung verlängert sich der Vertrag, wenn er nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wird, jeweils um ein Jahr. Nun stellt er fest, dass gleichartige Wohnungen erheblich billiger angeboten werden. M. möchte zumindest eine Herabsetzung der Miete erreichen, falls nicht möglich, eine „Aufhebung” des Vertrags. V. lässt aber nicht mit sich reden. Was kann M. insoweit unternehmen, wenn in der Gemeinde erhebliche Leerstände bei Wohnraum bestehen ?

Die Herabsetzung der Miete ist nur durch freiwillige Vereinbarung möglich, da eine Mietpreis-überhöhung ohne Mangellage (Leerstände) nicht darstellbar ist. Zudem fragt es sich, ob bei Luxuswohnungen überhaupt ein Markt besteht. Falls nicht, kommt das Ausnutzen einer Mangellage nicht in Betracht (LG Mannheim 22.3.00, 4 S 94/99, n.v.).

Ein Grund für eine fristlose Kündigung ist nicht gegeben. Eine ordentliche Kündigung kommt nur unter Beachtung der Verlängerungsklausel des Vertrags in Betracht, da hier ein einfacher Zeitmietvertrag nach altem Recht, § 564c Abs. 1 BGB a.F., vorliegt.

Denkbar ist aber ein Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 557a Abs. 3 BGB. Falls dem eine Verlängerungsklausel entgegensteht, ist sie insoweit unwirksam (BGH NZM 04, 736).

11. Der Wohnraummietvertrag des M. enthält folgende Klausel: „Die Miete erhöht sich entsprechend dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die Einzelheiten richten sich nach § 557b BGB“. Ist die Vereinbarung wirksam? Welche Arten der Mieterhöhung sind bei – wirksamer – Indexmietvereinbarung während ihrer Laufzeit daneben möglich, welche ausgeschlossen?

Die Vereinbarung ist unwirksam. Sie darf nicht als Erhöhungsregelung ausgestaltet sein, sondern nur als Anpassungsregelung. Zulässig sind Betriebskostenerhöhungen nach § 560 BGB (Modernisierungsmieterhöhungen), wenn sie der Vermieter i.S.d. § 557 b Abs. 2 S. 2 BGB nicht zu vertreten hat. Nicht zulässig ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB (vgl. § 557b Abs. 2 S. 3 BGB).

12. In der Gemeinde des V. gibt es keinen Mietspiegel. V. will die Miete der Wohnung des M. erhöhen. Nachdem er auch keine entsprechenden Vergleichswohnungen findet, beauftragt er Architekt A., ein Gutachten „zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ zu erstellen. A. teilt mit, dass er für den ganzen Wohnblock, der V. gehört, vor zwei Jahren bereits ein Gutachten erstellt hat, dass er allerdings die gegenständliche Wohnung nicht kennt. V. ist zufrieden, Kosten zu sparen und verweist M. im Mieterhöhungsverlangen auf dieses Gutachten, an das er nicht mehr gedacht hat, mit der Aufforderung, ggf. bei V. in das Gutachten Einsicht zu nehmen. M. stimmt nicht zu und beanstandet „erhebliche Mängel verschiedener Art”. Zu Recht?

Gutachten für Mieterhöhungen sind nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB grundsätzlich zulässig. Der Sachverständige muss entweder für Mieten oder für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen bestellt sein (BGH NJW 82, 1701). Architekt zu sein, reicht nicht aus. Ein generalisierendes Gutachten ist allerdings möglich. Bei Wohnanlagen muss der Sachverständige nur Wohnungen gleichen Typs besichtigt haben (OLG Celle ZMR 82, 341). Das Gutachten muss dem Erhöhungsverlangen beigefügt werden. Ein veraltetes Gutachten (wie hier) darf nicht verwendet werden (AG München NZM 02, 822).

13. M. bekommt ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB. V. fordert ihn u.a. darin auf, seinen Dauerauftrag auf die neue Miete zu ändern. M. denkt sich, „nur keinen Streit” und ändert den Dauerauftrag hinsichtlich der Mietzahlung auf die neue Miete. Erklärungen gegenüber V. gibt er nicht ab. Nach einmaliger Durchführung des Dauerauftrags lässt sich M. beim Mieterverein beraten und erfährt, dass das Erhöhungsverlangen unter erheblichen Mängeln leidet und unwirksam ist. Unterstellt, die Auskunft ist richtig: Ist M. an die neue Miete gebunden?

Die konkludente Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen ist auch im Fall der Unwirksamkeit möglich (BGH WuM 05, 518; mehrmalige Zahlung in diesem Fall nicht erforderlich).

14. In der Klageerwiderung des Zustimmungsprozesses wegen einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB heißt es, es habe sich herausgestellt, dass sich bei den drei benannten Vergleichswohnungen in einem Fall mehrere Wohnungen auf einer Etage befänden und diese im Erhöhungsverlangen weder mit den Namen der Mieter noch anders näher bezeichnet seien. Das Erhöhungsverlangen sei daher unwirksam. V. überprüft dies und reicht eine Woche später die Erklärung nach, „erste Vergleichswohnung 1. Stock rechts”. In der eine Woche später stattfindenden Gerichtsverhandlung erklärt Rechtsanwalt R. seinem Mandanten M., er müsse sich keine Sorgen machen, der Prozess sei „so gut wie gewonnen”. Hat er Recht? Wie wäre es, wenn V. von vorneherein nur zwei Wohnungen benannt hätte und im Prozess vor dem Gerichtstermin eine Wohnung nachreicht?

Für beide Fälle gilt: Die Nachbesserung ohne Neuabgabe des Erhöhungsverlangens ist zulässig, § 558b Abs. 3 S. 1 BGB. Die Zustimmungsfrist muss aber eingehalten werden, § 558b Abs. 3 S. 2 BGB. Falls R. nicht einer Vertagung zustimmt, gewinnt M., da die Prozessvoraussetzung des Ablaufs der Zustimmungsfrist nicht gegeben ist (Hinz, NZM 02, 636).

 

Quelle: Ausgabe 12 / 2007 | Seite 209 | ID 115930