01.11.2005 | Checkliste

WEG: Wer muss was bezahlen?

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FA StR, Senden

Häufiger Streitpunkt bei Wohnungseigentümern: Wer muss die Kosten bestimmter Maßnahmen tragen bzw. sich daran beteiligen? Was kann umgelegt werden, was nicht? Die folgende Checkliste gibt zu den häufigsten Kostenpositionen klare Antworten. Teil 1 umfasst die Stichworte „Abwasserkosten“ bis „Liquiditätsumlage“, Teil 2 wird in der nächsten Ausgabe abgedruckt.  

Checkliste: WEG – Wer muss was bezahlen?

• Abwasserkosten werden nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. einem vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt.

• Aufzugskosten sind – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung – gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen (OLG Köln 5.10.77, 16 Wx 106/77). Dies gilt auch, wenn einzelne Eigentümer den Aufzug nicht benutzen, z.B. die Bewohner des Erdgeschosses. Einen allgemein gültigen Grundsatz, dass einzelne Eigentümer für die Kosten solcher Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die ihnen keinen persönlichen Nutzen bringen, nicht einstehen müssen, gibt es nicht (BGH 28.6.84, VII ZB 15/83). Selbst wenn in einer Mehrhausanlage nur einzelne Häuser über einen Aufzug verfügen, sind die Kosten mangels abweichender Regelung von den Wohnungseigentümern aller Häuser zu tragen (BayObLG 18.5.99, 2Z BR 1/99). Gleiches gilt für alle anderen Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums, z.B. Kinderspielplätze, Fahrradkeller, Waschräume, Saunen, Schwimmbäder etc. Abweichendes kann aber vereinbart werden. Soweit Vereinbarungen über die Befreiung einzelner Eigentümer getroffen wurden, müssen diese klar und eindeutig sein. Zu ihrer Änderung bedürfen sie einer erneuten Vereinbarung. Bloß mehrheitliche Beschlüsse reichen nicht aus (LG Mannheim MDR 76, 582).

• Ausbau: Ein Eigentümer, der in seinem Eigentum stehende Speicherräume zu Wohnräumen ausbaut, muss die Ausbaukosten stets alleine tragen (BayObLG 16.3.00, 2Z BR 181/99).

• Ausgleichszahlungen bei Überzahlungen: Hat ein Wohnungseigentümer über seinen Anteil hinaus Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums bezahlt, steht ihm ein persönlicher unmittelbarer Ausgleichsanspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer zu (BayObLG WE 95, 243).

• Balkone: Werden in der Gemeinschaftsordnung Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Wohnfläche ohne nähere Regelung über ihre Berechnung umgelegt, sind Balkone, Loggien und Dachterrassen mit einem Viertel ihrer Grundfläche anzusetzen (BayObLG 7.3.96, 2Z BR 136/95).

• Bankkonten: Die von zum gemeinschaftlichen Eigentum oder Verwaltungsvermögen zu zählenden Bankkonten verursachten Kosten (Zinsen bei Überziehung, Kontoführungsgebühren), sind von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen (Bärmann/Pick, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 45).

• Bauliche Veränderungen: Gemäß § 16 Abs. 3 WEG sind Eigentümer, die baulichen Veränderungen i.S. des § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt haben, auch nicht zur (anteiligen) Kostentragung verpflichtet. Wird die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer baulichen Veränderung auf Grund einer in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung durch einen Mehrheitsbeschluss ersetzt, ist dieser für ihn bindend und er hat sich auch an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen (BayObLG WE 96, 395).

• Betriebskosten: Legt die Teilungserklärung die „Betriebskosten“ der Wohnungseigentumsanlage im Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen auf die Eigentümer um, sind im Zweifel alle Kosten und Lasten i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG gemeint, einschließlich Instandsetzungskosten und -rücklagen (KG WE 96, 270).

• Bewirtschaftungskostenpauschale: Die Wohnungseigentümer können wirksam vereinbaren, dass zur Deckung der Bewirtschaftungskosten für die Tiefgaragenstellplätze ein monatlicher Pauschalbetrag zu zahlen ist (BayObLG WE 97, 436).

• Erwerberhaftung: Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch, wenn es sich um Nachforderungen für frühere Jahre handelt (BGH 21.4.88, V ZB 10/87).

• Fahrradkeller: Die Kosten, die für den Unterhalt eines gemeinschaftlichen Fahrradkellers anfallen, sind – auch auf Nicht-Radfahrer – umzulegen. Abweichende Kostentragungsregelungen können vereinbart werden (Kahlen, WEG, § 16 Rn. 40; BGH 28.6.84, VII ZB 15/83).

• Fertigstellung: Die Kosten der mangelfreien Fertigstellung einer Anlage sind entweder nach dem gesetzlichen oder nach einem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen (BayObLG 24.2.00, 2Z BR 173/99).

• Fotokopierkosten: Ob dem Verwalter Vervielfältigungs- und Versandkosten für Protokolle der Eigentümerversammlung gesondert neben der Verwaltervergütung ersetzt werden, bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag (BayObLG 25.5.01, 2Z BR 133/00).

• Garagenkosten: Fallen bei im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Garagen Reparaturen an, sind die entstehenden Kosten von allen Eigentümern im vereinbarten bzw. von § 16 WEG vorgegebenen Verhältnis zu tragen. Handelt es sich um Garagen im Sondereigentum – gleichgültig ob freistehend oder in das Gebäude integriert –, sind die konstitutiven Teile dennoch gemeinschaftliches Eigentum. Die Kosten sind somit umzulegen. Das gilt auch, wenn Sondernutzungsrechte vereinbart worden sind. In solchen Fällen empfiehlt es sich aber, nicht nur ein Sondernutzungsrecht, sondern auch eine entsprechende Kostentragungspflicht zu vereinbaren.

• Gemeinschaftsantenne (Umrüstkosten): Wenn die Wohnungseigentümer als Ersatz für eine reparaturbedürftige Gemeinschaftsantennenanlage den Anschluss der Wohnanlage an das Breitbandkabelnetz beschließen, sind die Umrüstungskosten wie auch die Anschlusskosten und laufenden Gebühren Kosten i.S. des § 16 Abs. 2 WEG (OLG Celle WuM 87, 97).

• Gerichtsverfahren: Ein Wohnungseigentümer, der zugleich Verwalter ist, darf ihm entstandene Kosten eines gerichtlichen Verfahrens, das andere Wohnungseigentümer wegen der Verletzung von Verwalterpflichten gegen ihn geführt haben, nicht als Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums behandeln und die übrigen Wohnungseigentümer damit belasten (BayObLG 6.9.01, 2Z BR 119/01).

• Gutachten: Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft beschließt, zur Prüfung der Rechtswirksamkeit von Beschlüssen früherer Wohnungseigentümerversammlungen ein Rechtsgutachten einzuholen. Die Kosten sind gemäß § 16 WEG umzulegen (OLG Köln WE 97, 428).

• Hausgeld: Im Hausgeld sind alle umlagefähigen laufenden Kosten enthalten. Sonderumlagen für außerordentliche Aufwendungen sind zulässig (s.u., „Sonderumlagen“). Das Hausgeld enthält in der Regel (nach Müaller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rn. 632 bis 636):

• Bewirtschaftungskosten,

• Wasserversorgungs- und -entsorgungskosten,

• Hausmeisterkosten,

• Stromkosten,

• Kaminkehrergebühren,

• Kontoführungsgebühren,

• Reinigungskosten,

• Aufzugskosten,

• Wartungs- und Betriebskosten,

• Kosten für eine Gemeinschaftsantenne,

• Kosten eines Rechtsstreits auf Entziehung des Wohnungseigentums,

• Schadenersatzzahlungen,

• Versicherungsprämien,

• Heizungs- und Warmwasserkosten,

• Instandhaltungsrücklage,

• Verwalterhonorar,

• sonstige Kosten der Verwaltung.

• Hausmeister: Die Kosten für einen angestellten Hausmeister sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG bzw. entsprechender Vereinbarung umzulegen.

• Heizkosten: Die Verteilung der Heizkosten richtet sich nach der Heizkostenverordnung ( HeizkostenV ). § 3 HeizkostenV bestimmt, dass die Vorschriften dieser Verordnung auf Wohnungseigentum anzuwenden sind, und zwar unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4und 5 HeizkostenV (Geräte zur Gebrauchserfassung), auf die Verteilung der Kosten nach §§ 7, 8 HeizkostenV (Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung) und auf bestimmte, in §§ 9, 11 HeizkostenV geregelte Sonderfragen sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im WEG enthalten oder von den Wohnungseigentümern vereinbart worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind „entsprechend den Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten“ zu verteilen, d.h. entsprechend § 16 Abs. 2 WEG bzw. evtl. abweichender Vereinbarungen.

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Regeln der HeizkostenV zu beachten. Daher kann die Einhaltung der Vorschriften der HeizkostenV über §§ 21 Abs. 4, 43 ff. WEG von jedem Wohnungseigentümer durchgesetzt werden (BayObLG 17.6.99, 2Z BR 46/99).

Selbst wenn ein Eigentümer die Heizkörper nachweislich dauernd abgesperrt hält, kann er nicht verlangen, von den verbrauchsabhängigen Kosten des Heizbetriebs gemäß den bei ihm abgelesenen Verdunstungswerten völlig freigestellt zu werden (BayObLG 7.4.88, 2 Z 157/87).

Der sich aus der Lage und den baulichen Besonderheiten einer Wohnung ergebende größere Wärmebedarf ist grundsätzlich nicht durch Zu- oder Abschläge bei der Heizkostenabrechnung auszugleichen (BayObLG 28.1.93, 2Z BR 125/92).

Wenn keine mit der HeizkostenV in Einklang stehende Regelung über den Verteilungsschlüssel für Heiz- und Warmwasserkosten besteht, müssen die Eigentümer eine solche Regelung schaffen, damit die HeizkostenV für die Gemeinschaft verbindlich wird (BayObLG ZMR 88, 349). Ein durch Mehrheitsbeschluss ausgesprochener Verzicht auf die Heizkostenverbrauchserfassung in den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten verstößt gegen §§ 1, 3, 4, 5, 12 HeizkostenV und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (OLG Düsseldorf DWE 89, 29).

• Hilfsdienste: Bedient sich die Eigentümergemeinschaft irgendwelcher Hilfsdienste (Hausmeister, Pförtner, Putzkolonnen, Wachdienste), sind die Kosten dafür auf alle zu verteilen.

• Hobbyräume: Es ist Sache der Eigentümer, durch Vereinbarung festzulegen, ob und in welcher Höhe Hobbyräume bei der Verteilung der Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen sind. Ein allgemein gültiger Grundsatz kann nicht aufgestellt werden (BayOblG WE 96, 115).

• Jahresabrechnung: Die für die Prüfung der Jahresabrechnung durch (interne oder externe) Prüfer entstehenden Kosten sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen.

• Kaltwasser: Die Kosten des Kaltwasserverbrauchs sind auch Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn für die einzelnen Wohnungen Wasseruhren vorhanden sind, der Wasserversorger aber gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einheitlich abrechnet (BayObLG 25.11.93, 2Z BR 81/93).

• Kanalisationskosten: Siesind entsprechend § 16 Abs. 2 WEG bzw. dahingehender Vereinbarung auf alle Wohnungseigentümer umzulegen.

• Kfz-Stellplätze: Aufwendungen sind – wenn und soweit sie dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen sind – im entweder vereinbarten oder von § 16 WEG vorgegebenen Verhältnis zu tragen. Besteht an den Stellplätzen Sondereigentum, muss der jeweilige Sondereigentümer die entstehenden Kosten tragen.

Praxishinweis: Wenn Sondereigentumsrechte vereinbart worden sind, sollten auch entsprechende Sonderkostentragungspflichten vereinbart werden.

• Kinderspielplatzkosten: Siesind nach § 16 Abs. 2 WEG auch auf Eigentümer umzulegen, die keine Kinder haben. Die Kosten der Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums sind unabhängig vom Ausmaß der tatsächlichen Nutzung von allen zu tragen.

• Kosten eines Rechtsstreits:§ 16 Abs. 4 WEG erklärt die Kosten eines Rechtsstreits über die Entziehung des Wohnungseigentums ausdrücklich zu den gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu verteilenden Kosten. Anders ist es mit Kosten sonstiger, nach § 43 WEG geführter Verfahren.

• Leer stehende Wohnungen: Sie führen nicht zu einer Änderung der vereinbarten bzw. der durch § 16 WEG vorgegebenen Kostentragungspflicht (BayObLG Rpfleger 76, 422).

• Liquiditätsumlage: Ist die Erhebung einer Sonderumlage zur Behebung von Liquiditätsproblemen erforderlich, handelt es sich um nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. entsprechender Vereinbarung umzulegenden Aufwand (BayObLG DWE 82, 136). Liquiditätsumlagen kommen z.B. in Betracht, wenn einzelne Eigentümer ihren Hausgeldverpflichtungen nicht nachkommen (BayObLG, a.a.O.) oder größere Heizkostennachzahlungen fällig sind (LG Landshut 17.10.83, 3 T 564/83).

 

Quelle: Ausgabe 11 / 2005 | Seite 199 | ID 88746