01.12.2006 | Der praktische Fall

BGH klärt typische Streitpunkte im Verhältnis Hauptmieter-Untermieter

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der BGH hat mit Urteil vom 12.7.06 (XII ZR 178/03, ZMR 06, 763, Abruf-Nr. 062434) zu wichtigen Streitpunkten rund um das Verhältnis Hauptmieter-Untermieter und seine Abwicklung Stellung genommen. Seine Ausführungen liefern wichtige Hinweise für die Mandatsbearbeitung.  

Der Fall des BGH 12.7.06, XII ZR 178/03

Kläger K. hat 1982 von der Erbengemeinschaft E. – vertreten durch „Herrn H.M.“ – ein Ladenlokal gemietet. Er nimmt die Beklagten B. als Untermieter auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch. B. hatten das Lokal an S. untervermietet, die es ihrerseits an Y. untervermieteten. Aufgrund einer Mitteilung der E., der Hauptmietvertrag mit K. sei durch Kündigung zum 31.12.92 abgelaufen, zahlte Y. die Miete aufforderungsgemäß an diese. Auch B. stellten die Zahlung der Untermiete an K. ein. Eine Klage der E. gegen K. auf Feststellung, das Hauptmietverhältnis habe vor dem 31.12.00 geendet, wurde rechtskräftig abgewiesen. B. wurden in den Instanzen teilweise zur Zahlung verurteilt. Der BGH hat Mietansprüche des K. wegen Rechtsmangels verneint.  

 

Erbengemeinschaft als Vermieterin?

Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung (MK 02, 189, Abruf-Nr. 021363), dass ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag mangels deren Rechtsfähigkeit nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen kann. Dem Bestimmtheitsgrundsatz ist insoweit Genüge getan, als die einzelnen Miterben jedenfalls durch Ermittlungen (z.B. Nachfrage beim Nachlassgericht) ausfindig gemacht werden können.