25.06.2009 | Der praktische Fall

Maklers Müh ist oft umsonst

von RA Norbert Monschau, FA Miet- u. WEG-Recht, Erftstadt

Ein Leser schilderte uns folgenden Fall: Der Vermieter inseriert eine Wohnung im Internet. Auf das Inserat wird ein Makler aufmerksam, der mit Wissen des Vermieters ebenfalls eine Internetanzeige schaltet. Es kommt zu einer Wohnungsbesichtigung, die aufgrund der Internetanzeige stattfindet und an der der Vermieter, der Makler und der Interessent teilnehmen. Ein Mietvertrag wird zunächst nicht geschlossen, weil der Vermieter die Wohnung für zwei Monate an einen Dritten vermietet. Nach dessen Auszug wendet der Vermieter sich an den Interessenten, den er bei der Wohnungsbesichtigung kennengelernt hatte. Der Interessent möchte Mieter werden, ist aber nicht bereit, Maklerprovision zu zahlen. Hat der Makler gegen ihn einen Provisionsanspruch?  

Abschluss einer Provisionsvereinbarung

Gibt es Streit um die Provision, muss der Makler darlegen und beweisen, dass und mit wem er eine Provisionsvereinbarung getroffen hat, wobei sämtliche Unklarheiten über den Vertragsabschluss zu seinen Lasten gehen. Liegt - wie im Fall unseres Lesers - keine schriftliche oder mündliche Vereinbarung vor, kommt nur ein Vertragsschluss durch schlüssiges Handeln in Betracht. Das setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass dem Kunden eine eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt ist und er daraufhin in diesem Wissen weiter dessen Dienste in Anspruch nimmt, sodass sein Verhalten als konkludente Annahme des Angebots auf Abschluss eines Maklervertrags gewertet werden kann (OLG Schleswig 15.9.06, 14 U 205/05). Der Makler muss aber stets deutlich zu erkennen geben, ob er Provision haben will und von wem (BGH BauR 07, 442 = MDR 07, 512 = NJW-RR 07, 400 = NZM 07, 169 = WM 07, 662). Ein ausdrückliches Provisionsverlangen im Exposé reicht im Allgemeinen als ein deutlicher Hinweis, wie ihn die Rechtsprechung fordert, aus.  

Allerdings ist noch nicht höchstrichterlich geklärt, ob eine Internetanzeige des Maklers das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags darstellt. Die Fachgerichte gehen davon aus, dass es sich hierbei regelmäßig nicht um ein bindendes Angebot handelt, sondern nur um eine invitatio ad offerendum, also eine Aufforderung zur Abgabe eines bindenden Angebots (OLG Brandenburg 13.11.08, 12 U 90/08; LG Hamburg 21.9.07, 328 O 427/06).