26.08.2008 | Der praktische Fall

Typische Streitpunkte rund um die Schriftform

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der BGH hat mit Urteil vom 7.5.08 (XII ZR 69/06, Abruf-Nr. 081734) wichtige Eckpunkte seiner Rechtsprechung zu § 550 BGB zusammengefasst. Seine Ausführungen liefern wichtige Hinweise für die Mandatsbearbeitung.  

Der Fall des BGH 7.5.08, XII ZR 69/06

Die verstorbene Ehefrau des früheren Sozius der Anwaltssozietät der Beklagten und jetzigen Zeugen W. hatte das erste Obergeschoss eines Gebäudes erworben und an die Mitglieder der Sozietät, zu denen auch die Beklagten zu 1 bis 3 gehörten, vermietet. Eines von zwei Vertragsexemplaren wurde von allen Sozien als Mieter unterzeichnet und verblieb bei der Vermieterin. Das andere Exemplar ist unauffindbar. Dieses hatte der W. als Vermieter ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Im Rubrum des auf 10 Jahre bis 3/2010 fest abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrags ist die Ehefrau des Zeugen als Vermieterin benannt. Nach deren Tod veräußerte der inzwischen aus der Anwaltssozietät ausgeschiedene W. das Eigentum an den Kläger. Diesem gegenüber kündigten die Beklagten das Mietverhältnis ordentlich zum 31.12.02. Der BGH hat antragsgemäß festgestellt, dass es hierdurch nicht beendet worden ist.  

Schriftform zum Schutz des Grundstückserwerbers

Der XII. Senat bestätigt seine Rechtsprechung (MK 03, 76, Abruf-Nr. 030577; BGHZ 136, 357, 370). Danach soll § 550 BGB in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Ausnahme: Sinn und Zweck der Schriftform ist es nicht, dem Erwerber Klarheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag (z.B. wegen fehlender Vollmacht des Unterzeichnenden) wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde. Das heißt: Soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in den Mietvertrag nicht stattfindet, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen (BGH MK 07, 218, Abruf-Nr. 073180).  

Kein Erwerberschutz bei vereinbarter Verlängerungsoption

Sieht die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption für eine Vertragspartei vor, kann der Grundstückserwerber dieser nicht entnehmen, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde. Folge: Es kann Ungewissheit darüber bestehen, ob das Mietverhältnis bald endet oder noch jahrelang fortbestehen wird. Gleichwohl ist die Schriftform des § 550 BGB gewahrt. Grund: Der Erwerber ist durch die dokumentierte Einräumung der Option hinreichend gewarnt. Ihm ist es zuzumuten, sich beim Verkäufer oder Vermieter zu erkundigen (BGH MK 07, 138, Abruf-Nr. 071877).