01.05.2005 | Der praktische Fall

Vorsicht Falle: Umstellung von Vorauszahlungen auf den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung

von RiLG Dirk Both, Rostock

Haben die Parteien eines Mietvertrags dies vereinbart, ist der Mieter gemäß § 556 Abs. 2 BGB verpflichtet, mit der monatlichen Miete einen angemessenen Vorschuss für die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu leisten. Oft zahlt der Mieter aber weder die Miete noch den Vorschuss. Dann stellt sich die Frage, ob der Vermieter im laufenden Abrechnungsjahr schon nach wenigen Ausfällen oder nach Ablauf des Abrechnungsjahrs ohne ordnungsgemäße Abrechnung erfolgreich die Vorauszahlungen einklagen kann.  

Pflicht zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB innerhalb der dort bestimmten Jahresfrist erstellen. Kann er sich nicht dadurch entlasten, dass er ohne sein Verschulden die Abrechnung nicht fristgerecht erstellt hat, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen (Both, Betriebskostenlexikon, Rn. 292; Schmidt-Futterer/Langenberg, Miete, 8. Aufl., § 556 BGB Rn. 462).  

Umstellung der Abrechnung bis Fristablauf möglich 

Hat der Vermieter die Vorauszahlungen bereits eingeklagt, kann er in eine Abrechnung, die er vor Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB erstellt, die ausstehenden Vorschüsse als Sollvorschüsse einstellen, denn Abrechnungsreife ist noch nicht eingetreten. Folge: Er ist nicht gehindert, die Rechnung bis zum Fristablauf entsprechend umzustellen (BGH NJW 03, 196; Geldmacher, MK 03, 42; Both, a.a.O., Rn. 304). Die vom BGH gewählte Beschränkung macht aber deutlich, dass die Nachforderung von Vorschüssen mit Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr möglich ist.