25.02.2010 | Eigenbedarf

Entmietung leicht gemacht

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Auf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln (BGH 16.7.09, VIII ZR 231/08, Abruf-Nr. 092822).

Sachverhalt

Die klagende GbR (8 Gesellschafter) ist seit 2006 Eigentümerin des Mehrfamilienhauses. Zweck der durch einen Bauträger initiierten Gesellschaft war die Eigennutzung der vermieteten Wohnungen durch die Gesellschafter. Jedem war entsprechend seines Gesellschaftsanteils das alleinige Sondernutzungsrecht für bestimmte Wohnungen zugewiesen. Die Klägerin kündigte das seit 1983 bestehende Mietverhältnis der Beklagten in 3/06 wegen Eigenbedarfs des Gesellschafters K. Nach Ablauf der Kündigungsfrist erfolgte - wie von Anfang an geplant - die Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung der Gesellschafter als Eigentümer im Grundbuch. Damit war der Gesellschaftszweck erreicht. AG und LG haben die Räumungsklage abgewiesen. Die Revision hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Eine GbR als Vermieterin darf einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter war (BGH MK 07, 220, Abruf-Nr. 072772). Der BGH erweitert diese Rechtsprechung auf den Fall, dass die GbR durch Veräußerung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Grund: § 566 BGB schützt den Mieter zwar vor den Folgen eines rechtsgeschäftlichen Vermieterwechsels, nicht aber davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentümergemeinschaft, eine Erbengemeinschaft oder eine GbR handelt. Es gibt - so der BGH - keinen Grund, Vermieter, die sich zu einer GbR zusammengeschlossen haben, schlechter zu stellen als eine einfache Mehrheit von Vermietern, bei denen die Berechtigung der nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetretenen Gemeinschaft, sich auf einen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, ebenfalls nicht von der Zahl der Vermieter abhängt.  

Mit der nach Erwerb des Hauses ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung, der erst danach vorgenommenen Aufteilung in Wohnungseigentum und der sich anschließenden Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Wohnungseigentümer umgeht die Klägerin die mieterschützende Vorschrift des § 577a BGB, hier i.V. mit der bayerischen Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 24.7.01 (BayGVBl. S. 368). Danach kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen i.S des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung berufen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Eine unmittelbare Anwendung des § 577a BGB scheidet aber aus. Grund: Die Vorschrift setzt voraus, dass die Veräußerung der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt (BGH MK 03, 179, Abruf-Nr. 032155). Im Zeitpunkt der Kündigung war eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt. Die Klägerin selbst hat nicht aufgeteiltes Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben.