01.10.2008 | Eigenbedarf

Wie lange muss der Vermieter
eine frei werdende Ersatzwohnung anbieten?

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (BGH 4.6.08, VIII ZR 292/07, n.v., Abruf-Nr. 082295).

Praxishinweis

Der wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt kündigende Vermieter muss dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten (BGH MK 03, 114, Abruf-Nr. 031565). Das heißt: Die Anbietpflicht des Vermieters ist in zweifacher Hinsicht begrenzt: Räumlich-gegenständlich erfasst sie nur vergleichbare Wohnungen im selben Anwesen. Zeitlich entfällt die Anbietpflicht bereits, wenn die Alternativwohnung erst nach der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses frei wird, selbst wenn der Mieter noch nicht ausgezogen ist, weil er z.B. das Ergebnis des laufenden Räumungsprozesses abwarten will.  

Diese Auffassung ist verfassungsrechtlich unbedenklich (BVerfG WuM 06, 300). Der BGH hält hieran fest und lehnt eine nachvertragliche Treupflicht des Vermieters ab. Grund: Eine über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus zeitlich weiter ausgedehnte Anbietpflicht würde den allgemeinen Prinzipien des Privatrechts von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zuwiderlaufen, die vornehmlich bei der Rechtswirkung einseitiger Gestaltungserklärungen zu beachten sind, und zu einer systemwidrigen Durchbrechung der Grundsätze über die rechtsgestaltende Wirkung von Kündigungserklärungen führen. Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermieters, auf die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Planung danach ausrichten zu können, erheblich eingeschränkt. Da hier die frei werdende Wohnung erst einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden ist, hat der Kläger seine Anbietpflicht nicht verletzt. Folge: Die Kündigung des Klägers war nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH MK 03, 114).  

Wichtig: Der Mieter, der seiner Räumungspflicht nicht nachkommt, genießt keinen Vertrauensschutz. Er darf weder darauf vertrauen, dass die Mieter der Alternativwohnung zum angekündigten Termin ausziehen, noch kann er sich darauf berufen, ihm sei die Räumungsklage erst nach Freiwerden der Alternativwohnung zugestellt worden.  

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (BGH 4.6.08, VIII ZR 292/07, n.v.).