25.06.2008 | Fälligkeit

Wann ist eine Vorauszahlungsklausel in Altmietverträgen wirksam?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Die formularvertragliche Regelung in einem vor dem 1.9.01 abgeschlossenen Mietvertrag über Wohnraum „Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Nebenkosten ist monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf folgendes Konto ... zu überweisen“ ist wirksam.  

2. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag zugleich die Klausel enthält „Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden.“  

(BGH 14.11.07, VIII ZR 337/06, GE 08, 113, Abruf-Nr. 081883).  

Praxishinweis

Während die Miete bei vereinbarter monatlicher Zahlungsweise nach § 556b Abs. 1 BGB auch ohne Vorauszahlungsklausel spätestens bis zum dritten Werktag zu entrichten ist, gilt bei am 1.9.01 bereits bestehenden Mietverträgen gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB weiterhin die Fälligkeitsregelung des § 551 BGB a.F. Danach ist die monatliche Miete erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats fällig. Hiervon abweichend finden sich in nahezu allen Altverträgen Fälligkeitsklauseln, die korrespondierend mit der gesetzlichen Neuregelung die Vorauszahlungspflicht des Mieters festlegen und als Fälligkeitstermin spätestens den dritten Werktag des Monats bestimmen. Derartige Klauseln sind auch in Wohnraummietverträgen unbedenklich. Die Klausel hindert den Mieter weder, seinen Erfüllungsanspruch im Wege des § 320 BGB geltend zu machen, noch mit einem Anspruch, der ihm wegen Überzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete (§ 537 BGB a.F.) aus zurückliegenden Zahlungsperioden zusteht, gegen Mietforderungen späterer Monate aufzurechnen. Dass sich die Verwirklichung des Minderungsanspruchs dadurch um ein oder zwei Monate verschiebt, führt noch nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung (BGHZ 127, 245).  

Anders liegt der Fall, wenn der Altmietvertrag neben der Vorauszahlungsklausel die an sich wirksame Klausel enthält „Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung mit einer Forderung wegen Schadensersatzes aufgrund eines Mangels der Mietsache (§ 538 BGB) nur aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Wohnungsunternehmen mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. I.Ü. ist die Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen ausgeschlossen, soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht“. Infolge der Kombination beider Klauseln kann der Mieter die Minderung – zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftritt – weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereicherungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten durchsetzen. Im Streitfall müsste er die Minderung stattdessen gerichtlich geltend machen. Da nach der gesetzlichen Ausgestaltung des Gewährleistungsrechts die Minderung im Regelfall durch schlichten Abzug von der Miete durchgesetzt werden kann, beinhaltet eine vertragliche Bestimmung, nach der der Mieter die Minderung im Klagewege durchsetzen muss, eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts im Wohnraummietverhältnis. Hierin liegt eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 9 AGBG a.F./ § 307 BGB. Gleiches gilt für eine vertragliche Regelung, die im Ergebnis dieselbe Wirkung erzielt und den Mieter wegen des Zusammenspiels von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel zur Durchsetzung seines Minderungsanspruchs oder eines aufgrund eingetretener Minderung ihm zustehenden Bereicherungsanspruches in die aktive Klagerolle zwingt (BGH, a.a.O.; Geldmacher, WuM 92, 585). Hieran hält der VIII. Zivilsenat fest.  

Jedoch bedingt nicht jede Kombination von Vorauszahlungsklausel und Aufrechnungsverbotsklausel im Altmietvertrag die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsabrede. Entscheidend für die Beurteilung ist die Auslegung der Aufrechnungsverbotsklausel. Ergibt diese, dass das Minderungsrecht des Mieters nicht unangemessen eingeschränkt wird, bleibt es bei der Vorauszahlungspflicht des Mieters. So liegt der Fall auch hier. Der BGH bejaht die Wirksamkeit der Vorauszahlungsregelung durch Auslegung des in Ls. 2 genannten formularmäßigen Aufrechnungsverbots.