01.01.2005 | Gewerberaummiete

Betriebskosten nach Eigentumswechsel: Wann darf der Mieter mit Guthaben aufrechnen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (BGH 29.9.04, XII ZR 148/02, n.v., Abruf-Nr. 042977).

Sachverhalt

Die Vermieterin der Beklagten veräußerte das gewerbliche Grundstück an den Kläger, der am 5.5.00 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Ihre Hausverwaltung erstellte in 8/00 die Nebenkostenabrechnungen 97 und 98, die zu Gunsten der Beklagten ein Guthaben auswiesen. Hiermit rechnete die Beklagte gegen Forderungen des Klägers wegen rückständiger Mieten auf. AG und LG haben die Aufrechnung als wirksam angesehen. Im Revisionsverfahren haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Klageforderung bezahlt hat. Der BGH hat die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a ZPO der Beklagten auferlegt, weil sie ohne dessen Erledigung unterlegen wäre.  

Praxishinweis

Welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsübergangs nach § 566 BGB dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, hängt vom Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs ab. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällige Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällige Forderungen stehen dem (jetzigen) Grundstückseigentümer zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (BGH NJW 88, 705; NJW 89, 451). Ob das „Fälligkeitsprinzip“ uneingeschränkt eingreift, wenn – wie hier – Abrechnungsperioden zwar vor dem Eigentumswechsel abgelaufen waren, die Betriebskostenabrechnungen aber erst danach erstellt werden, war umstritten. Der Streit beruhte darauf, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH NJW-RR 91, 589; NZM 03, 196), die der XII. Zivilsenat bestätigt, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens erst mit Erteilung der Abrechnung fällig werden.  

Der III. Zivilsenat hat bei einem Eigentumswechsel nach § 16 Abs. 2 VermG entschieden, dass der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum (= Bestandskraft des Rückgabebescheids) abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (NZM 01, 158). Der VIII. Senat ist dieser Auffassung gefolgt (MK 04, 37, Abruf-Nr. 040244). Danach ist im Bereich der Wohnraummiete bei einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Betriebskosten und – wenn die Vorauszahlungen des Mieters die tatsächlichen Betriebskosten übersteigen – zur Auszahlung des Guthabens verpflichtet. Nur ihm gegenüber darf der Mieter mit seinem Guthaben aufrechnen. Auf den Zeitpunkt der erst nach dem Eigentumswechsel eingetretenen Fälligkeit des Zahlungsanspruchs kommt es hingegen nicht an.