26.02.2008 | Gewerberaummiete

Hände weg von nachträglichen mündlichen Fälligkeitsvereinbarungen!

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform (BGH 19.9.07, XII ZR 198/05, n.v., Abruf-Nr. 073850).

Sachverhalt

Die Beklagte hatte von der Klägerin durch schriftlichen Mietvertrag Geschäftsräume für zwölf Jahre mit dreijähriger Verlängerungsklausel und Optionsrecht zu ihren Gunsten gemietet. Die jährliche Miete sollte in vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals entrichtet werden. Nach Vertragsschluss stellten die Parteien die Mietzahlungen „mündlich bzw. konkludent“ auf eine monatliche Zahlungsweise um. Nach Kündigung räumte die Beklagte die Flächen in 6/04. Das Berufungsgericht hat die Mietzinsklage (7 bis 12/04) abgewiesen und auf Widerklage der Beklagten festgestellt, dass das Mietverhältnis zum 30.6.04 beendet ist. Die Revision der Klägerin war erfolglos.  

Praxishinweis

Haben sich die Parteien auf eine langfristige Laufzeit des gewerblichen Mietvertrags geeinigt, ist die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform für die vereinbarte Laufzeit existenziell. Nach st. Rspr. des XII. Senats ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben (MK 06, 48, Abruf-Nr. 053571; MK 03, 76, Abruf-Nr. 030577).  

Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen deshalb ebenfalls der Schriftform, sofern es sich nicht um unwesentliche Änderungen handelt. Unwesentlich sind Änderungen, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 113; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl. § 550 BGB, Rn. 19; a.A. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl. § 550 BGB, Rn. 41). Dies gilt insbesondere für Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext seinen Niederschlag gefunden hat, oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern nur erläutern oder veranschaulichen sollen (BGH NJW 05, 884). Zu den anerkannten Ausnahmen vom Schriftformerfordernis zählen neben der Änderung von Nebenpunkten etwa die Vereinbarung einer Nachmieterklausel (OLG Düsseldorf ZMR 02, 510) oder die nachträgliche Vereinbarung der – auch unbefristeten – Herabsetzung der Miete, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf (BGH MK 05, 174, Abruf-Nr. 051407).