28.05.2010 | Gewerberaummiete

Kann der Mieter Rückzahlung seiner Nebenkostenvorauszahlungen verlangen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Ist das gewerbliche Mietverhältnis beendet, kann der Mieter Rückforderung seiner Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter hierüber keine Abrechnung erteilt.  

2. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird erst fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist.  

(KG 22.3.10, 8 U 142/09, Abruf-Nr. 101583)

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand bis 30.6.07 ein gewerbliches Mietverhältnis. Der Mietvertrag verpflichtete den Kläger zur Zahlung monatlicher Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Hierüber war bis zum 30.6. des folgenden Kalenderjahres abzurechnen. Wegen Nichtvorlage der Abrechnungen 1998 bis 2001 verlangte der Kläger unter anderem die Rückzahlung der von ihm geleisteten Vorauszahlungen. Die Beklagten haben sich auf Verjährung und Verwirkung berufen. Die Klage hatte Erfolg.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Ist das Wohnraummietverhältnis beendet und hat der Vermieter über die Nebenkosten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgerechnet, kann der Mieter unmittelbar auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen klagen (BGH MK 05, 95, Abruf-Nr. 051084). Er muss weder zunächst Klage auf Abrechnung der Nebenkosten erheben noch eine Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten vortragen. Das beruht auf der Erwägung, dass der Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses kein Druckmittel mehr in Form eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 BGB) gegenüber den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen in der Hand hat, um den Vermieter zur Abrechnung der Nebenkosten zu zwingen. Eine Klage auf Abrechnung ist ihm nicht zuzumuten.  

Ob dies auch für den gewerblichen Mieter gilt, ist höchstrichterlich nicht geklärt und in der OLG-Rechtsprechung umstritten. Der 10. Zivilsenat des OLG Düsseldorf (GuT 08, 204 mit Nachweisen zum Streitstand) hat die Auffassung des 8. Zivilsenats auf das gewerbliche Mietverhältnis übertragen. Grund: Die Auffassung des BGH gründet sich nicht auf Besonderheiten des Wohnraummietrechts. Die Rechte- und Pflichtenlage ist in Bezug auf die Abrechnung von Nebenkostenvorschüssen bei einem Gewerberaummietverhältnis nicht anders zu beurteilen als bei einem Wohnraummietverhältnis. Der 24. Zivilsenat ist dieser Ansicht beigetreten (OLG Düsseldorf MDR 09,1333). Auch das KG schließt sich dieser Auffassung an und sieht für das gewerbliche Mietrecht keine Besonderheiten, die eine andere Beurteilung rechtfertigen.