01.11.2006 | Gewerberaummiete

Kein Zwangsbeitritt zu einer Werbegemeinschaft in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts

1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, verstößt wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos des Mieters gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.  

2. In einem Formularmietvertrag muss die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zu kommenden Kosten kalkulieren kann.  

(BGH 12.7.06, XII ZR 39/04, n.v., Abruf-Nr. 062726)  

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin von Geschäftsräumen in einem SB Warenhaus/Einkaufszentrum. Die Klägerin, eine Werbegemeinschaft in Form einer GbR, verlangt von der Beklagten, ihr beizutreten und die satzungsgemäßen Beiträge zu zahlen. Sie stützt sich dabei auf § 19 des Mietvertrags. Dieser lautet: „1. Der Mieter verpflichtet sich, auf Verlangen des Vermieters einer Werbegemeinschaft beizutreten. Details werden vom Vermieter festgelegt. Die Kosten werden gemäß den Flächen laut § 8 des Mietvertrags abgerechnet. Der Vermieter ist berechtigt, aus berechtigtem Anlass einen anderen Schlüssel zu bestimmen. Die auf den Hauptmieter (SB-Warenhaus) entfallenden Kosten werden mit maximal 50 Prozent der Gesamtsumme festgesetzt ...“ Die Revision der Klägerin gegen das klageabweisende Berufungsurteil (GuT 04, 162) hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Der BGH nimmt erstmals grundsätzlich zur Zulässigkeit von Zwangsbeitrittsklauseln zu einer Werbegemeinschaft Stellung. Die Entscheidung ist für Betreiber von Einkaufszentren und deren Mieter von erheblicher Bedeutung. Ähnliche oder gleichlautende Beitrittsklauseln sind in Centermietverträgen weit verbreitet. Der BGH hat bereits in seinen Entscheidungen XII ZR 279/97 (NJW 00, 1714) und XII ZR 252/98 beiläufig die Auffassung vertreten, dass Vertragsklauseln, die es den Mietern in Einkaufszentren zur Pflicht machen, einer Werbegemeinschaft beizutreten, nicht ungewöhnlich sind. Hieran hält er auch für den Anwendungsbereich des § 305c Abs. 1 BGB fest. Danach besitzt die Beitrittsklausel für einen durchschnittlichen Mieter in einem Einkaufszentrum keinen ihrer Einbeziehung in den Vertrag entgegenstehenden Überraschungseffekt. Sie ist leicht verständlich und hier zudem drucktechnisch so angeordnet, dass mit ihrer Kenntnisnahme zu rechnen ist.  

Anders als das Berufungsgericht sieht der BGH in der formularvertraglich begründeten (grundsätzlichen) Pflicht des Mieters, einer Werbegemeinschaft beizutreten, unabhängig von deren Rechtsform und den sonstigen Umständen auch keine unangemessene Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB. Hierfür sind folgende Gründe maßgeblich: