01.04.2005 | Gewerberaummiete

Kosten für „Center-Management“ nicht umlagefähig

Die Parteien im Gewerberaummietrecht sind freier in der Umlage von Betriebskosten als ihre „Kollegen“ bei der Wohnraummiete (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., S. 105). Doch längst nicht alles ist zulässig, wie jetzt das OLG Rostock erneut bestätigt hat (13.12.04, 3 U 56/04, n.v., Abruf-Nr. 050768).  

Der Fall des OLG Rostock 13.12.04, 3 U 56/04

Der Kläger K. war Vermieter, der Beklagte B. Mieter einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum. B. sollte laut Mietvertrag u.a. folgende Kostenposition als Teil der Nebenkosten tragen: „Die Kosten der Betreuung und Verwaltung des Objekts“. Sie waren näher bezeichnet und umfassten u.a. die Kosten für „Center-Management“. Diese bezahlte der Beklagte nicht.  

 

Die entsprechende Formularklausel im Mietvertrag hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand. Zwar sind die Parteien im Gewerberaummietrecht weitgehend frei, wie sie Betriebskosten umlegen. Die konkrete Klausel verstößt aber gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) und die Unklarheitenregel (§ 305c Abs. 2 BGB). Der Mieter kann nicht abschätzen, welche Kosten ihm mit der Position „Center-Management“ auferlegt werden. Eine nähere Beschreibung, etwa in einem Leistungskatalog, fehlt hier. Sie ist einem Vermieter aber zuzumuten.  

Praxishinweis: Die Rechtsprechung stellt an die Überbürdung von Betriebskosten strenge Anforderungen (OLG Düsseldorf ZMR 84, 20; OLG Celle WuM 83, 291 und WuM 90, 103, 114; KG NZM 02, 954).