01.11.2005 | Gewerberaummiete

Welche Folgen hat ein Aufrechnungsverbot für die Rechtsverteidigung des Mieters?

von RA Michael Bach, Nordkirchen

1. Die Regelung in einem Gaststättenpachtvertrag, dass die Aufrechnung des Pächters nur mit titulierten oder unbestrittenen Forderungen zulässig ist, ist unabhängig davon wirksam, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt.  

2. Dem Pächter steht gegenüber dem Pachtzinsanspruch aus abgetretenem Recht kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB wegen der in den Pachträumlichkeiten zurückgelassenen Gegenstände seines Unterpächters zu.  

(OLG Düsseldorf 10.3.05, I-10 U 73/04, GuT 05, 157, Abruf-Nr. 052934)

Sachverhalt

Der Gaststättenpachtvertrag enthält die Klausel, dass die Aufrechnung des beklagten Pächters nur mit titulierten oder unbestrittenen Forderungen zulässig ist. Nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde der Klägerin das Pachtobjekt von dem Unterpächter des Beklagten übergeben. Gegenüber der Klage auf Zahlung rückständiger Pacht hat der Beklagte mit bestrittenen Gegenforderungen aufgerechnet und sich wegen der ihm von seinem Unterpächter übereigneten und an die Klägerin nicht herausgegebenen Gegenstände auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Die Berufung des Beklagten gegen das der Klage teilweise stattgebende Urteil des LG hatte – bis auf der Klägerin wegen Abrechnungsreife nicht mehr zustehende Nebenkostenvorauszahlungen – keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Die Aufrechnung des Beklagten scheiterte schon am vertraglichen Aufrechnungsverbot. Vergleichbare Klauseln sind in gewerblichen Miet- und Pachtverträgen weit verbreitet. Sie sind unabhängig davon wirksam, ob es sich um Formularklauseln oder Individualvereinbarungen handelt (BGH GuT 03, 144; OLG Düsseldorf 31.7.03, 10 U 116/02; 4.6.98, 10 U 107/97). Ein vertragliches Aufrechnungsverbot muss das Prozessgericht auch von Amts wegen beachten, wenn es von den Parteien übersehen wird (BGH 11.5.04, XI ZR 22/03).  

Die Aufrechnung mit einer bestrittenen Gegenforderung beinhaltet für den beklagten Mieter ein erhebliches Prozessrisiko. Hat er gegen den Miet- oder Pachtzinsanspruch aufgerechnet, ist dies weder geeignet, einen vertraglichen Mietzahlungsanspruch zum Erlöschen zu bringen noch einen durch die Nichtzahlung der Mieten begründeten Zahlungsverzug zu beseitigen. Will der Mieter die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vermeiden, bleibt ihm nur, die Miete – ggf. unter Vorbehalt – zu zahlen und den Streit über die Berechtigung der Gegenforderung in einem separaten Prozess auszutragen oder im Rahmen einer rechtshängigen Zahlungsklage Widerklage zu erheben. Ein Anwalt, der die Rechtsfolgen eines Aufrechnungsverbots nicht erkennt, haftet dem Mieter auf Schadenersatz.