29.03.2011 | Gewerberaummietrecht

Konkurrenzschutz bei Gewerbeimmobilien

von RA Rüdiger Bonnmann, Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Köln

Vermieter von Gewerberäumen sollten vor Abschluss des Mietvertrags prüfen, ob der neue Mieter zu einem der bisherigen Mieter im Wettbewerb steht. Denn sie sind - auch ohne entsprechende vertragliche Regelung - aus § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, andere Mietflächen im Gebäude oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken nicht an Konkurrenzunternehmen des Mieters zu vermieten. In der Praxis wird dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz häufig übersehen. Der folgende Beitrag zeigt, was es insoweit zu beachten gilt.  

Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

Der Konkurrenzschutz, gilt für jeden Gewerberaummieter, gleichgültig ob Einzelhändler, sonstiger Gewerbetreibender oder Freiberufler.  

• Mietzweck: Entscheidend für den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz sind die vertraglichen Regelungen zum Mietzweck. Werden die Räume z.B. für den Betrieb einer „Arztpraxis“ vermietet, ist dem Vermieter eine Vermietung von Flächen an andere Ärzte aller Art untersagt. Beschränkt sich der Mietzweck auf den Betrieb einer „Arztpraxis für Augenheilkunde“, ist dem Vermieter die Vermietung weiterer Flächen an Ärzte anderer Fachrichtungen hingegen gestattet. Bezieht sich der Mietzweck allgemein nur auf eine „Büronutzung“, muss der konkrete Geschäftszweck aus anderen vertraglichen Regelungen ableitbar sein, wie z.B. der Parteibezeichnung des Mieters, um einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz bejahen zu können.

• Wettbewerbssituation: Voraussetzung ist allerdings, dass an Ort und Stelle überhaupt eine Wettbewerbssituation besteht, was einen gewissen Kundenkontakt nach außen voraussetzt. Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann z.B. entfallen, wenn ein hoch spezialisierter Facharzt zwar in zentraler Innenstadtlage tätig ist, aber von Patienten bundesweit aufgesucht wird. Je nach Ausgestaltung des Geschäftszwecks, der örtlichen Situation oder des Sortiments kann im Einzelfall eine Wettbewerbssituation zu bejahen oder zu verneinen sein. Erforderlich ist in diesem Zusammenhang eine Interessenabwägung, da der Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. So wurde der Konkurrenzschutz einer Konditorei mit Café gegenüber einem Eissalon bejaht (BGH NJW 79, 1404), gegenüber einem Restaurant aber verneint (BGH LM, § 536 BGB Nr. 2).

• Inhaltliche Reichweite: Bei Einzelhandelsnutzungen ist als weitere Besonderheit zu beachten, dass sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kernsortiment bezieht, welches dem Geschäft das Gepräge gibt, nicht jedoch auf Nebenprodukte (BGH ZMR 85,374). Erforderlich ist hier eine Abgrenzung der Produkte unter Berücksichtigung des Umsatzes, der Warenpräsentation und der Werbung. Eine Vertragsverletzung besteht nur, wenn Konkurrenz zwischen den Kernsortimenten besteht. Grundsätzlich reicht es nicht aus, dass Nebenprodukte eines Geschäfts mit dem Kernsortiment eines anderen konkurrieren. Für Einzelhandelsflächen in Einkaufszentren wird ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz allerdings oft abgelehnt, da der Mieter hier mit Mitbewerbern rechnen muss und die Besonderheit besteht, dass üblicherweise ein Vermieter alle Flächen vermietet (OLG Dresden MDR 98, 211).