26.07.2011 | Heizkosten

Umlage von 70 Prozent nach Verbrauch ist auch bei Wärme-Contracting zwingend

1. § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkV über die zwingende Heizkostenumlage zu 70 Prozent nach erfasstem Wärmeverbrauch gilt auch für Gebäude, die mittels Wärme-Contracting versorgt werden.  

2. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass für Abrechnungsperioden ab dem 1.1.09 bei Gebäuden, die die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkV erfüllen, die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch umgelegt werden.  

3. Entgegenstehende Beschlüsse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (Leitsätze des Einsenders).  

(AG Düsseldorf 21.3.11, 292a C 7251/10, Abruf-Nr. 112416)

Sachverhalt

Die Wohnungseigentumsanlage wird seit 1997 durch ein Blockheizwerk im Wege des Contracting wärmeversorgt. Die Heizkosten für 2009 wurden wie in der Vergangenheit zu 50 Prozent nach Wohnfläche und zu 50 Prozent nach erfasstem Verbrauch umgelegt. In der Eigentümerversammlung sprachen sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich gegen eine Änderung der prozentualen Gewichtung bei der Heizkostenabrechnung aus. Sie genehmigten im Anschluss hieran die Gesamt- und Einzelabrechnung für 2009. Die klagenden Wohnungseigentümer verlangen für die Zeit ab 1.1.09 eine Abrechnung nach § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkV zu 70 Prozent nach Verbrauch und zu 30 Prozent nach Wohnfläche. Die Klage hatte Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Die Kläger haben Anspruch auf Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG. Die Beschlussfassung widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Wohnungseigentümer den Antrag der Kläger, die Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 dahingehend zu ändern, dass die Heizkosten zu 30 Prozent nach Wohnfläche und zu 70 Prozent nach Strichablesung verteilt werden, mehrheitlich abgelehnt haben. Auch die Genehmigung der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung für 2009 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da diese - begrenzt auf die hierin eingestellte Heizkostenabrechnung - gegen § 7 Abs. 1 S. 2 der HeizkV verstößt. Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkV sind unstreitig gegeben.  

Checkliste: § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkV ist zwingend anzuwenden bei einem Gebäude,

• das das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllt,

• mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und

• in dem in den Wohnräumen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind (Einzelheiten bei Pfeifer, Die neue Heizkostenverordnung, 4. Aufl., S. 127).