26.02.2008 | Im Brennpunkt

Auswirkungen unwirksamer Abgeltungsklauseln auf die Überwälzung der Renovierungspflicht

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover, geschäftsführender Vorstand und Vorsitzender Haus & Grund Niedersachsen e.V.

Ein typischer Fall aus der Beratungspraxis: Das Mietverhältnis ist beendet. Vermieter V. geht aus der Abgeltungsklausel vor. Er verlangt von Mieter M. eine Zahlung für anteilig abgelaufene Renovierungsintervalle, ohne dass die Renovierungspflicht selbst aus der – wirksamen! – Vornahmeklausel fällig ist. M. wendet sich dagegen. Im Zuge dessen erweist sich die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel. Nun geht M. aus § 812 BGB gegen V. vor: Er macht Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche für Renovierungsleistungen geltend, die während der Mietzeit angefallen sind. Er trägt vor, die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel ziehe auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung nach sich. Zu Recht?  

Wie weit reicht die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel?

Entscheidend für diesen und vergleichbare Fälle ist, ob die unwirksame Abgeltungsklausel auch die wirksame Übernahme der Renovierungspflicht schlechthin in einer sonst zulässigen Vornahmeklausel erfassen kann. Dann müsste der Abgeltungsklausel eine Infektionswirkung auf die Vornahmeklausel zukommen. Weiter fragt sich, ob ein Summierungseffekt zu einer Gesamtunwirksamkeit der Renovierungsverpflichtung führen kann.  

• Der BGH hat mit Urteil vom 18.10.06 (VIII ZR 52/06, Abruf-Nr. 063501) die hier zu prüfende Frage offen gelassen (ebenso BGH NJW 06, 2113).

• Für eine getrennte Beurteilung von unwirksamer Abgeltungsklausel und Überwälzung der Renovierungspflicht an sich votieren das LG Berlin (NZM 01, 231) und das LG Nürnberg-Fürth (ZMR 05, 622). Sie erhalten die Vornahmeklausel jeweils aufrecht.

• Im Gegensatz dazu kommen die Mehrzahl der Literaturstimmen zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelungen im Formularmietvertrag insgesamt (Klimke/Lehmann/Richter, WuM 06, 653; Goch, WuM 04, 133; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rn. 190). Zumindest, wenn sich die Renovierungspflicht bei Fälligkeit mit einer zu hohen oder nicht variablen Abgeltungsquote summiere, verschaffe die Klausel dem Vermieter einen übermäßigen Erfüllungsanspruch, der den Mieter mit der Folge der Unwirksamkeit der Gesamtregelung nach § 307 BGB unangemessen belaste (Summierungseffekt).